나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51669 [1] 충청남도 당진시 우두동 782-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 우두동 소재 '금암리마을회관' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 대체로 부정형의 완경사지로서, '주거용건부지 등'으로 이용중임. 일련번호 4) 대체로 부정형의 완경사지로서, '주거나지 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측으로 노폭 약 4m 포장도로, 북측으로 노폭 약 6m 포장도로와 각각 접함. 일련번호 4) 북측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),4)보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서, 바닥 : 콘크리트 일련번호 3) 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌, 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

일련번호 2) 부속차고로 이용중임. 일련번호 3) 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3) 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 현황 차고
- 현황조사보고서상 '목록1 지상 '제시외 차고로 보이는 철골조 미상지붕 구조물'은 목록2임.
- 목록2 건축물대장상 단독주택(부속차고)로 기재됨.
- 등기사항전부증명서상 목록2,3은 우두동 782-21, 782-22 양지상에 소재한다고 등재되어 있으나, 현황 우두동 782-21 단일지상에 소재함.
- 건축물대장 총괄표제부 변동사항에 2024.2.27. 지번 표시변경 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서산지원 2025타경51669 (1)

소재지: 충청남도 당진시 우두동 782-21

토지 면적: 1424.00㎡ (약 430.76평)

건물 면적: 155.83㎡ (약 47.14평)

- 건물(가동): 99.83㎡ (약 30.20평) - 단독주택

- 건물(나동): 56.00㎡ (약 16.94평) - 차고

감정가: 284,879,500원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

최초 감정일: (제공된 정보에 해당 내용 없음)

2. 입지조건

물건은 충청남도 당진시 우두동에 위치하며, '금암리마을회관' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 시에는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

토지는 대체로 부정형의 완경사지이며, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

인접 도로 상황은 동측으로 노폭 약 4m 포장도로, 북측으로는 노폭 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 주식회사 광명종합건설의 근저당권(230,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리(갑구)는 소유권 이전 등기 및 지분 이전 등기들로, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

후순위 권리로는 수원시, 수원세무서장, 국민건강보험공단의 압류와 서울보증보험의 가압류가 등기되어 있으며, 이들 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 모두 소멸됩니다.

주식회사 광명종합건설이 신청한 임의경매(2025타경51669)가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 1,123,476,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 인접한 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 단독주택지로 판단됩니다.

주변에 상업 시설이 밀집된 상권 지역은 아니며, 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 전원주택 또는 주말주택으로서의 가치 평가가 더 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변의 생활 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 상세히 확인되지 않았습니다.

다만, '금암리마을회관'이 근거리에 위치하는 것으로 보아 기본적인 마을 공동 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

당진시는 도시 개발 사업을 추진하고 있으며, 우두동 일대도 당진3지구 도시개발구역으로 지정되어 주거 용지, 상업 용지, 기반 시설 용지 등이 계획되어 있습니다. (2023년 8월 25일 기준) 이는 장기적으로 지역 환경 개선 및 인프라 확충을 기대하게 합니다.

한편, 당진시 내에서 산업폐기물 불법 매립 의혹, 폐가촌 형성 및 우범지대화 문제 등이 보도된 사례가 있어, 해당 지역에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다. (신당리 산업폐기물 의혹, 서문리 폐가촌, 부곡 폐기물 매립장)

6. 잠재적 리스크

건축물대장과 등기사항전부증명서상 건물(목록2, 3)의 소재 지번이 우두동 782-21, 782-22 양 지상에 등재되어 있으나, 현황은 우두동 782-21 단일 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 지번 관련 서류 정리 및 등기 정리가 필요할 수 있습니다.

건축물대장 총괄표제부 변동사항에 2024년 2월 27일 지번 표시 변경 이력이 있습니다.

현황조사보고서상 '목록1 지상 '제시외 차고로 보이는 철골조 미상지붕 구조물'이 실제로는 목록2(차고)와 동일한 물건으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원이지만, 실제 점유 관계 및 명도 관련 상황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 비교적 한적한 주거 환경에 위치하고 있습니다.

현재 등기부상의 채무 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료 시 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 지번 관련 등기 및 현황상의 차이, 그리고 당진시 내 다른 지역에서 보고된 환경 문제(폐기물, 폐가 등)와 같은 잠재적 이슈들에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

지역 개발 계획이 진행 중이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (전원주택, 펜션 등)

당진시 도시 개발 사업(당진3지구 등) 추진에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력.

주변 농경지 및 임야와 조화를 이루는 자연 친화적 환경.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 당진시 우두동 일대의 단독주택 거래 가격은 3억 원대 내외로 형성된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 284,879,500원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

예상 입찰가는 시세, 물건의 현황(건물 상태, 지적/등기상 차이 등), 권리관계, 낙찰 후 명도 가능성, 향후 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 또는 그 이하 수준에서 고려해볼 수 있으나, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 2천 8백만원 ~ 2억 5천 6백만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보

물건 사건번호: 서산지원 2025타경51669 (1)

소재지: 충청남도 당진시 우두동 782-21

토지 면적: 1424.00㎡ (약 430.76평)

건물 면적: 155.83㎡ (약 47.14평)

- 건물(가동): 99.83㎡ (약 30.20평) - 단독주택

- 건물(나동): 56.00㎡ (약 16.94평) - 차고

감정가: 284,879,500원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

물건은 충청남도 당진시 우두동에 위치하며, '금암리마을회관' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 시에는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

토지는 대체로 부정형의 완경사지이며, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

인접 도로 상황은 동측으로 노폭 약 4m 포장도로, 북측으로는 노폭 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 주식회사 광명종합건설의 근저당권(230,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리(갑구)는 소유권 이전 등기 및 지분 이전 등기들로, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

후순위 권리로는 수원시, 수원세무서장, 국민건강보험공단의 압류와 서울보증보험의 가압류가 등기되어 있으며, 이들 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 모두 소멸됩니다.

주식회사 광명종합건설이 신청한 임의경매(2025타경51669)가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 1,123,476,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 인접한 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 단독주택지로 판단됩니다.

주변에 상업 시설이 밀집된 상권 지역은 아니며, 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 전원주택 또는 주말주택으로서의 가치 평가가 더 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변의 생활 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 상세히 확인되지 않았습니다.

다만, '금암리마을회관'이 근거리에 위치하는 것으로 보아 기본적인 마을 공동 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

당진시는 도시 개발 사업을 추진하고 있으며, 우두동 일대도 당진3지구 도시개발구역으로 지정되어 주거 용지, 상업 용지, 기반 시설 용지 등이 계획되어 있습니다. (2023년 8월 25일 기준) 이는 장기적으로 지역 환경 개선 및 인프라 확충을 기대하게 합니다.

한편, 당진시 내에서 산업폐기물 불법 매립 의혹, 폐가촌 형성 및 우범지대화 문제 등이 보도된 사례가 있어, 해당 지역에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다. (신당리 산업폐기물 의혹, 서문리 폐가촌, 부곡 폐기물 매립장)

6. 잠재적 리스크

건축물대장과 등기사항전부증명서상 건물(목록2, 3)의 소재 지번이 우두동 782-21, 782-22 양 지상에 등재되어 있으나, 현황은 우두동 782-21 단일 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 지번 관련 서류 정리 및 등기 정리가 필요할 수 있습니다.

건축물대장 총괄표제부 변동사항에 2024년 2월 27일 지번 표시 변경 이력이 있습니다.

현황조사보고서상 '목록1 지상 '제시외 차고로 보이는 철골조 미상지붕 구조물'이 실제로는 목록2(차고)와 동일한 물건으로 확인되었습니다.

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원이지만, 실제 점유 관계 및 명도 관련 상황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 비교적 한적한 주거 환경에 위치하고 있습니다.

현재 등기부상의 채무 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료 시 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 지번 관련 등기 및 현황상의 차이, 그리고 당진시 내 다른 지역에서 보고된 환경 문제(폐기물, 폐가 등)와 같은 잠재적 이슈들에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

지역 개발 계획이 진행 중이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (전원주택, 펜션 등)

당진시 도시 개발 사업(당진3지구 등) 추진에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력.

주변 농경지 및 임야와 조화를 이루는 자연 친화적 환경.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 당진시 우두동 일대의 단독주택 거래 가격은 3억 원대 내외로 형성된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 284,879,500원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

예상 입찰가는 시세, 물건의 현황(건물 상태, 지적/등기상 차이 등), 권리관계, 낙찰 후 명도 가능성, 향후 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 또는 그 이하 수준에서 고려해볼 수 있으나, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 2천 8백만원 ~ 2억 5천 6백만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.