나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51675 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석남동 소재 '서산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층건 중 제104동 제7층 제702호로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 및 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이 용중임.

토지이용계획 및 제한상태

석림동 962 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모 든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

- 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.7.1.등기 제19924호) 있음[임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2020.04.29., 확정일자 2020.04.17.(보증금 250,000,000원 중 130,000,000원은 2022.03.31.자 계약으로 증액되었으며, 증액분에 대한 확정일자는 2022.03.31.임)]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51675 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

* 전용면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 3월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '서산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로 및 인접 도로(북서측 및 남서측 왕복 약 2차선 포장도로)를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑12 압류 (국민건강보험공단, 2025년 8월 8일 등기)

* 선순위 권리: 을3 주택임차권 (전현준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 250,000,000원 (2022년 3월 31일 계약으로 130,000,000원 증액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 29일

* 확정일자: 2020년 4월 17일 (증액분 확정일자: 2022년 3월 31일)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 7월 1일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (2024년 7월 1일 등기)

* 주의사항: 상기 임차인의 보증금 250,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 '서산중학교'가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 서산 센트럴코아루

* 주소: 충청남도 서산시 석림동 962 (신주소: 충청남도 서산시 한마음2로 22)

* 사용승인일: 2019년 3월 28일

* 단지 규모: 총 4개동, 337세대

* 주차: 총 409대 (지하 364대, 지상 45대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인(전 )의 보증금 인수 문제입니다. 을구 3번 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 잠재적으로 큰 인수 금액이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서산시 석림동의 신축급 아파트로, 입지 및 단지 규모 면에서 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 현 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성으로 인해 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 인수 금액 규모를 정확히 파악하고 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로서 현대적인 시설 및 편의성을 제공합니다.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 적극적인 권리 분석 및 명도 전략 수립 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가:

* 2026년 6월 4일 (6층): 257,500,000원

* 2026년 7월 4일 (7층): 267,000,000원

* 2026년 7월 10일 (11층): 279,000,000원

* 감정가: 261,000,000원

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 265,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 기준으로는, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 265,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 임차인과의 명도 과정 및 배당금액 확정 후 실제 인수될 보증금액을 반드시 확인하여 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.