나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51607 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 "송악주민자치복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상15층 건물 내 "제11층 제1103호"로서, (사용승인일 : 2007.04.25) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등 창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51607 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경51607 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 101동 11층 1103호

용도: 아파트

아파트명: 당진신성미소지움1단지

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골조 경사지붕

층수: 지상 15층 중 11층

사용승인일: 2007년 4월 25일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 62.94㎡ (약 19.04평)

토지 지분: 62.94㎡ (약 19.04평)

건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평) - 공급 면적

전용 면적: 84.997㎡ (약 25.71평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 169,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 "송악주민자치복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 도로 상태 및 주차 여건은 보통 수준입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지 지역으로 이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김형덕(2007.08.24), 전호순(2015.10.05), 오인석 외 1명(2018.10.22), 신덕기(2022.08.03, 매매)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2022.08.03, 110,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사프론텍 (2025.08.27, 79,486,568원)

* 등기부채권 총액: 110,000,000원

3.2. 권리 분석

본건의 말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2022.08.03)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다. 현재까지 확인된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정되나, 상세한 점유 관계 및 명도 가능성에 대해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 보다 정확한 상권 분석 및 잠재적 혐오시설 유무에 대해서는 별도의 현장 조사와 외부 정보 검색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 당진신성미소지움1단지

* 총 세대수: 499세대

* 동수: 6개동

* 최고층: 15층, 본건 11층

* 주차: 총 537대 (지상 12대, 지하 17대, 전기차충전기 13대 포함)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조

* 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 - 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 - 샤시 창호 등

* 설비: 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 도시계획상 국가산업단지 인근에 위치한 점을 고려하여, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하고 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 소재한 신성미소지움1단지 아파트로, 일반적인 주거 환경으로서의 입지 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계의 불확실성과 주변 환경(잠재적 혐오시설 등)에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 양호한 생활 인프라: 단지 내 및 주변의 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월부터 6월까지의 매매 사례를 살펴보면, 3층 매물이 132,000,000원, 9층 매물이 140,000,000원, 14층 매물이 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 11층으로, 이러한 최근 시세 범위를 고려할 때 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 169,000,000원 대비 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있으므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수할 보증금이 없으므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주는 요소는 없습니다.

위 시세 분석과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시세 평균치와 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 시장 상황을 면밀히 재확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.