나이스옥션 법원경매 서산 2025타경826 [1] 충청남도 서산시 동문동 476-7 미도그린빌라 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령중학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건가지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 1층 102호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 7m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

동문동 476-7 :도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서산지원 2025타경826 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 동문동 476-7 미도그린빌라 비동 1층102호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 40,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주식회사 우리은행입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 32.64㎡ (약 9.88평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 47.56㎡ (약 14.39평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

건축물대장상 본건 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 B동 1층 102호에 해당하며, 2001년경 건축된 것으로 파악됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

1.4. 매각 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주식회사 우리은행입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서령중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 연립 및 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2001년 6월 1일이며, 이후 공유자 이전 및 매매 등기 이력이 있습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)은 2001년 6월 13일 한빛은행 앞으로 설정된 33,600,000원이며, 현재 말소 예정입니다.

본 경매개시결정등기(갑7)는 2025년 9월 12일에 주식회사 우리은행(변경전: 주식회사 한빛은행)에 의해 8,980,264원으로 접수되었으며, 이 또한 말소 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으나, 지상권 개요에 대한 언급이 있으므로 현장 확인 시 유의해야 합니다.

총 등기부채권액은 33,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부 및 그 법적 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 시세는 다음과 같습니다.

- 공원빌 (2015년 건축, 3층, 31.71㎡): 2026년 7월 24일, 70,000,000원

- 신창타운C동 (2003년 건축, 2층, 37.23㎡): 2026년 7월 13일, 39,000,000원

- 미도그린빌라A동 (2001년 건축, 2층, 43.06㎡): 2026년 7월 5일, 28,000,000원

본건(미도그린빌라 B동 1층, 2001년 건축, 47.56㎡)의 감정가는 40,000,000원입니다.

같은 단지 내 미도그린빌라 A동의 경우, 유사 연식 및 면적의 2층 매물이 28,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

면적당 시세로 환산 시, 미도그린빌라 A동의 거래가는 약 650,255원/㎡이었던 반면, 본건의 감정가는 약 841,043원/㎡ 수준입니다.

신창타운C동의 시세(약 1,047,390원/㎡)와 공원빌의 시세(약 2,207,300원/㎡)를 감안하면, 건물의 연식, 층수, 관리 상태 등에 따라 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

본건의 전용 면적(47.56㎡)을 기준으로 미도그린빌라 A동의 거래 단가를 적용 시, 약 30,930,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

4.2. 건축물 정보

본 건물은 미도그린빌라 B동으로, 주용도는 공동주택입니다.

지하층은 없으며, 지상 4층으로 구성되어 있습니다.

주차 시설은 3대의 옥외 주차 공간이 있으나, 총 주차 대수 대비 부족할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육 시설

단지 남동측 인근에 서령중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대 관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 합계가 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 내부 사정으로 인한 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변 지역에 대한 조사를 통해 특정 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 환경적 요인은 검색 결과로 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 동문동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 및 교통 편의시설을 갖추고 있으며 서령중학교와 인접하여 교육 환경 또한 비교적 양호합니다.

하지만, 동일 단지 내 유사 물건의 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 임차인 현황이 불분명하여 명도 관련 리스크가 상존한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 서산시 동문동의 주거 지역 내 위치

- 서령중학교 인근으로 교육 환경 양호

- 인근 버스정류장 소재로 대중교통 접근성

- 시세 대비 저가 매수 기회 잠재 (최근 거래가와 감정가 비교 시)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원(감정가)을 기준으로 하되, 유사 물건의 실거래가와 임차인 미확인으로 인한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 35,000,000원에서 40,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

세부적으로는, 유사 물건의 실거래가(약 30,930,000원)와 감정가(40,000,000원)의 중간 지점 및 임차인 리스크를 고려하여 35,000,000원을 하한선으로, 감정가 상한선으로 설정하여 입찰에 참여하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.