나이스옥션 법원경매 서산 2025타경792 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 호리 522-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 팔봉면 호리 소재 "구도항" 동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 염전 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 범머리길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-11-10)임.

제시목록 외의 물건

- 본건에 지상에 소재하는 조경석, 돌계단, 파고라, 차양, 활잡목 등 부합물 및 종물은 일반적인 거래관행상 토지 및 건물에 포함되어 거래되는 바 토지 및 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람. - 본건 지상에 권원미상의 제시외 수목 기호㉠(감나무, 소나무 등)이 식재되어 있으며 수종·규격·수량·식수면적·관리상태 등 고려하여 평가하되 수량은 목측, 탐문조사, 위성지도 등을 활용하였으며 소유권·기타 권리관계 및 일괄경매여부는 별도 확인을 요하는 사항이니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, (사용승인일자 : 2006.08.17.) 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

주택 등으로 이용 중임. (본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건에 지상에 소재하는 조경석, 돌계단, 파고라, 차양, 활잡목 등 부합물 및 종물은 일반적인 거래관행상 토지 및 건물에 포함되어 거래되는 바 토지 및 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람. - 본건 지상에 권원미상의 제시외 수목 기호㉠(감나무, 소나무 등)이 식재되어 있으며 수종·규격·수량·식수면적·관리상태 등 고려하여 평가하되 수량은 목측, 탐문조사, 위성지도 등을 활용하였으며 소유권·기타 권리관계 및 일괄경매여부는 별도 확인을 요하는 사항이니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서상 목록2 지상 제시외 수목㉠ 매각 포함
- 본건 지상 소재 조경석, 돌계단, 파고라, 차양, 활잡목 등 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경792 (1)

소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 호리 522-2

용도: 단독주택

감정가: 203,605,310원 (20,360.53만원)

토지면적: 304.00㎡ (약 91.95평)

건물면적: 119.61㎡ (약 36.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2.2. 추가 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡ (목록2 지상 수목 등)

토지 건물 지분: 토지 304㎡, 건물 119.61㎡ (각 해당 면적 전체)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 팔봉면 호리에 위치하며, "구도항" 동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 단독주택, 펜션, 농경지, 염전 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 한적한 농촌 및 어촌 근교의 분위기를 띠고 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 서산 시내 중심부까지는 차량으로 약 20~30분 소요될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 8m 미만의 소로(범머리길)와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 어려움이 없습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역 (200m 일부 제한: 모든 축종 불가)

* 중점경관관리구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부:

* 갑1: 1995-06-07 소유권 이전 (박중호, 재산상속)

* 을1: 2007-01-30 근저당 (팔봉농업협동조합, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 2016-09-21 근저당 (박봉규, 75,000,000원) - 말소

* 을5: 2016-11-25 근저당 (박봉규, 26,000,000원) - 말소

* 을6: 2019-03-05 근저당 (황선옥, 50,000,000원) - 말소

* 갑9: 2025-08-28 임의경매개시결정 (박봉규, 75,000,000원)

* 건물 등기부:

* 갑1: 2006-08-31 소유권 보존 (박중호)

* 을1: 2007-01-30 근저당 (팔봉농업협동조합, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 을4, 을5, 을6: 토지 등기부와 동일한 근저당권 내역 - 말소

* 갑4: 2025-08-28 임의경매개시결정 (박봉규, 75,000,000원)

4.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2007년 1월 30일 접수된 팔봉농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차가 진행되면 말소기준권리보다 후순위인 을4, 을5, 을6 근저당권 및 임의경매개시결정(갑9, 갑4)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 및 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시적으로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이나 해당 권리자가 명시되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다. 일반적인 경우, 잔존하는 물권이나 유치권 등이 있을 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 후순위 권리들은 대부분 말소 처리되어 있어 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

4.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 파악되지 않았으며, "임대미상임"으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 현재 등기부상 또는 탐문으로 확인된 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 제한적이었으므로 실제 거주자나 임차 관계가 있는지 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 팔봉면 호리 지역은 전형적인 농어촌 지역의 특성을 보입니다. 주거용 부동산 외에 농경지, 염전, 소규모 항구(구도항) 등이 산재해 있어, 전원생활 또는 귀농·귀촌을 고려하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다. 다만, 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

5.2. 유사 물건 시세

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우, 유사한 면적과 건축 연도의 주택이 해당 지역에서 거래된다면, 감정가 203,605,310원 수준은 일반적인 시장 가격 범위 내에 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 개별 건물의 상태, 리모델링 여부, 정확한 위치 등에 따라 실제 시세는 달라질 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건 인근에는 기본적인 마을 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 가까운 마을이나 읍·면 소재지로 이동 시 슈퍼마켓, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서산 시내까지 차량으로 이동하면 더욱 다양한 편의시설과 문화생활을 누릴 수 있습니다.

6.2. 교육시설

팔봉면 소재 초등학교 및 중학교가 인근에 위치할 가능성이 높으며, 통학 가능 거리에 있는지 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

* 구도항 인근으로 바다와 접한 지역적 특성이 있습니다.

* 농경지 및 자연환경이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 장기적인 주변 개발 계획 등을 확인해볼 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 제한

감정평가 과정에서 이해관계인의 부재 또는 비협조로 인해 건물 내부 확인이 탐문 조사 및 평가 자료 참고에 그쳤습니다. 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 입찰 참여 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

7.2. 부합물 및 종물 관련

제시외 수목(감나무, 소나무 등) 및 조경석, 돌계단, 파고라, 차양 등은 감정평가 시 포함되었으나, 일부 제시외 수목의 소유권이나 권리 관계는 별도 확인이 필요하다는 점을 유의해야 합니다.

7.3. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역이면서 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히 가축사육제한구역은 모든 축종 사육이 제한되므로, 축산업 관련 용도로의 활용은 불가합니다.

7.4. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 보증금 합계가 0원으로 되어 있습니다. 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 팔봉면 호리에 소재한 단독주택으로, 주거용 건물과 토지가 일괄 매각됩니다. 감정가는 약 20.36억원이며, 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 건물 내부 확인이 제한적이었고, 일부 제시외 수목의 권리 관계 불확실성, 그리고 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 토지는 계획관리지역으로 건축은 가능하나, 가축사육 제한 등 일부 용도 제한이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 전원생활 또는 귀농·귀촌 희망자에게 적합한 입지입니다.

* 바다 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 건물 및 토지 전반적으로 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 내용 확인 필요)

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우, 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,605,310원 (20,360.53만원)입니다.

현재 파악된 권리관계는 비교적 명확하며, 토지 및 건물 면적이 적절하여 실거주 목적 또는 소규모 개발(전원주택 단지 조성 등)의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물 내부 상태 확인의 제약, 임대차 관계의 불확실성, 일부 제시외 수목의 권리관계 미확인 등은 입찰 시 고려해야 할 위험 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 203,605,310원은 해당 지역의 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

경매 초보자의 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 18,000만원 ~ 19,000만원 수준에서 입찰을 시작하고, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 상향 조절하는 것을 권장합니다.

하지만, 해당 물건에 대한 수요가 높거나, 내부 상태가 양호할 것으로 판단될 경우, 감정가 수준인 20,360만원 부근까지도 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 법원 진행 상황 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.