나이스옥션 법원경매 서산 2025타경839 [1] 충청남도 서산시 죽성동 74-1 서산삼성아파트 105동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 죽성동 소재 "서령초등학교" 북측 인근에 위치하는 서산삼성아파트 제105동 제3층 제303호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

동측으로 남부순환로가 통과하고 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 제3층 제303호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측의 출입로를 통하여 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-06-25)(접합), 가축사육 제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서령초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서령초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경839 (1)

소재지: 충청남도 서산시 죽성동 74-1 서산삼성아파트 105동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 70.28㎡ (약 21.26평)

토지지분: 70.28㎡ (약 21.26평)

건물면적: 126.73㎡ (약 38.34평) (공급면적 기준 추정)

건물지분: 126.73㎡ (약 38.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

사용승인일: 1993년 9월 18일

총 15층 중 3층

아파트 단지 정보: 총 15개동, 948세대, 최고 15층, 최저 1층

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 죽성동 소재 "서령초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통으로는 동측으로 남부순환로가 지나가며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 차량 진출입은 동측 출입로를 통해 원활하게 이루어집니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육 제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 토스뱅크의 가압류(55,018,833원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

현재까지 등기부등본상 확인된 채권 총액은 98,410,608원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자와의 관계 및 보증금, 차임 등은 반드시 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 잠재적인 명도 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 서산시 죽성동 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 주변에 공동주택 단지 및 단독주택이 분포하고 있습니다.

인근 서령초등학교와 남부순환로가 있어 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

서산시에서는 과거 혐오시설로 인식되었던 소각 시설을 체험형 관광 명소로 변모시키는 사업을 진행하였으며, 이는 지역의 새로운 랜드마크로 부상하고 있습니다. 다만, 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 서령초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

남부순환로 및 시내버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

아파트 단지는 15개동, 총 948세대로 구성되어 있습니다.

주차는 옥내외 총 900대 수용 가능합니다.

1993년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 철근콘크리트 벽식 구조로 안정적인 건축물입니다.

건물의 전용면적은 약 84.93㎡ (약 25.69평)으로 추정되며, 공급면적은 약 126.73㎡ (약 38.34평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1993년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 내부 시설 및 설비의 점검 및 유지보수 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

임대관계가 미상인 점은 예상치 못한 임차인과의 명도 분쟁 가능성을 내포합니다. 현장 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

주변에 가축사육 제한구역, 보호구역 등이 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

서산시 죽성동에 위치한 서산삼성아파트 105동 303호는 서령초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지 규모도 커 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다.

다만, 건물 연식과 임대 관계 미상인 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

모든 권리가 말소되는 낙찰받는 물건이므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

서산시의 지역 개발 계획 및 아파트 시세 변동 추이를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가구에 매력적인 입지입니다.

일괄매각으로 토지와 건물을 모두 취득하여 재산권을 안정적으로 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.93㎡)의 거래 사례를 볼 때, 80,000,000원에서 120,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

본 물건의 공급 면적(126.73㎡)을 고려하여 환산하면, 시장가치는 약 130,000,000원에서 141,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 보수적인 접근으로 약 90% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 130,000,000원에서 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.