나이스옥션 법원경매 공주 2025타경110 [1] 충청남도 공주시 탄천면 운곡리 산9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 탄천면 소재 "견동리마을회관" 동북측에 위치하고 있으며,주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택 등이 소재함

교통상황

본건까지 챠량의 접근은 불가하나, 인근에 시내버스승강장이 소재함

형태 및 이용상태

운곡리 산9:부정형의 토지로 자연림 상태임 운곡리 산9-10:부정형의 토지로 분묘로 이용중임.

인접 도로상태

운곡리 산9:맹지 운곡리 산9-10:맹지

토지이용계획 및 제한상태

운곡리 산9:농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2024-01-15)<산지관리법>, 소하천구역(2020-12-01)(홍성골천)<소하천정비법> 운곡리 산9-10:보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2024-01-15)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

운곡리 산9 지상에 제시외 분묘가 소재함 운곡리 산9-10지상에 제시외 분묘가 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 연고미상의 분묘(수기) 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경110 (1)

소재지: 충청남도 공주시 탄천면 운곡리 산9

용도: 임야

감정가: 171,240,000원

토지면적: 17124.00㎡ (약 5179.63평)

건물면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 충청남도 공주시 탄천면 소재 "견동리마을회관" 동북측에 위치하고 있으며, 주위는 산지 및 농지를 중심으로 농가주택 등이 소재하는 한적한 농촌 지역입니다.

교통 접근성

차량의 직접적인 접근은 다소 제한적이나, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 수준입니다.

도로 상태

본건의 인접 도로 상태는 맹지로, 외부로의 직접적인 차량 통행이 어렵습니다.

토지 형태 및 이용 상태

운곡리 산9은 부정형의 토지로 현재 자연림 상태입니다.

운곡리 산9-10은 부정형의 토지로 분묘로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 금강새마을금고 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특별히 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

등기부 현황

전반적으로 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소 기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 384,011,002원입니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수하는 보증금 합계는 0원이며, 구체적인 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농림지역 및 보전관리지역에 속한 임야로, 주위 환경은 농지 및 자연림이 주를 이루고 있어 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 주변에 소규모 농가주택이 산재해 있는 형태입니다.

1.4. 생활정보

편의 시설 접근성

인근 마을회관과 시내버스승강장이 소재하고 있으나, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권

본건 운곡리 산9 및 산9-10 토지 상에 연고미상의 분묘가 다수 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

맹지

본건 토지는 인접 도로가 없어 맹지에 해당합니다. 따라서 토지 이용 및 건축 등 개발을 위해서는 인접 토지와의 도로 확보 방안이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 운곡리 산9: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 운곡리 산9-10: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

연고미상 분묘

일괄 매각 대상 물건에 연고미상의 분묘가 소재함에 따라, 분묘 이장 등에 대한 추가적인 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 탄천면에 위치한 임야로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 7천여만 원 수준이나, 토지 자체의 접근성(맹지) 및 토지이용의 제약(농림지역, 보전관리지역, 산지 등)이 존재합니다. 특히, 다수의 분묘 존재 및 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용하며, 최저매각가격 또한 이러한 점을 반영하여 산정되었을 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

전원생활을 위한 토지 매입 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 고려해볼 만합니다. 다만, 분묘 문제와 맹지라는 점을 충분히 인지하고, 해당 토지에 대한 직접적인 개발 계획보다는 농림 지역에서의 토지 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 171,240,000원에서 시작하며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 산정되었을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 참여 시에는 분묘기지권 및 맹지라는 점을 감안하여 개별적인 투자 판단과 내부 기준에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.