나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503336 [1] 세종특별자치시 도담동 664 라온프라이빗시티1 5층532호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 라온프라 이빗시티Ⅰ제532호로 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역 으로 북동측 인근에 '세종로컬푸트직매장 싱싱장터'가, 북측 근거리에 '세종충남대학교병원' 이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 동측으로 근접하여 BRT노 선이 지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물중 제5층 제532호로 ( 세대수 : 총1개동 290세대 ) 외벽 : 화강석, 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(건축물현황도상 거실겸침실, 주방, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 난방설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광로에 접하며 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

①토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로 3류(폭 40m~50m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역. ②토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로 3류(폭 40m~50m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503336 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 664 라온프라이빗시티1 5층532호

용도: 도시형생활주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 10.27㎡ (약 3.08평)

건물면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김현정 (등기부상 강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, '도담초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북동측 인근에 '세종로컬푸드직매장 싱싱장터'가 있으며, 북측 근거리에는 '세종충남대학교병원'이 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 동측으로는 BRT 노선이 지나 교통 환경이 우수합니다.

본건이 접한 도로는 동측 광로(폭 40~50m)와 서측 중로(폭 15~20m)입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부상 말소기준권리는 대전지방법원의 강제경매개시결정(2025타경503336)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-12-23

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택임차권등기(접수번호 2025.1.7. 제902호)가 되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 명시된 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력(2015년)이 있습니다.

* 소유권 이전 등기(2015년, 2021년)가 존재합니다.

* 주택임차권 (을1): 김현정, 120,000,000원, 2025년 1월 7일 접수, 인수. (전입/확정일자 2022-12-23)

* 강제경매 (갑8): 김현정, 120,000,000원, 2025년 9월 12일 접수, 말소기준권리.

1.3. 상권분석

본건이 속한 도담동 일대는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 인근에 학교, 병원, 로컬푸드 직매장 등이 있어 생활 편의시설 및 유동인구가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 8층 건물 중 제5층에 해당합니다. 총 1개 동에 290세대가 거주 중입니다.

마감재: 외벽은 화강석, 미장스톤 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 섀시로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택으로, 거실 겸 침실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기, 열병합 발전에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

준공 연도: 2014년 11월 12일에 사용 승인되었습니다. (입주 시점 기준 약 12년차)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 김 임차인은 보증금 1억 2천만원을 가지고 있으며, 대항력과 선순위 임차권을 보유하고 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (물건명세서 참조)

등기부상 채권자 정보 불일치 가능성: 최초 제공 정보상 채권자는 김OO으로 표기되었으나, 등기부상 강제경매 신청 채권자는 김현정으로 확인됩니다. 이는 경매 절차 자체의 복잡성을 시사할 수 있으며, 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 2014년 준공으로 약 12년 차 건물로서, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설: 현재까지 확인된 바로는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 입지조건을 고려하여 최종 현장 답사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 핵심 지역인 도담동에 위치하여 입지 조건이 우수하며, BRT 노선 인접성 등 교통이 편리합니다. 도시형생활주택으로서의 수요가 꾸준한 지역입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 명확한 보증금 변제 계획 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 행정중심복합도시 내 핵심 입지.

우수한 교통 환경 (BRT, 시내버스, 차량 접근성).

주변에 학교, 병원, 상업시설 등 생활 인프라 발달.

도시형생활주택으로서의 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 115,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 10월 (5층, 27.60㎡): 85,000,000원

* 2026년 4월 (4층, 21.42㎡): 75,000,000원

* 2025년 12월 (4층, 21.42㎡): 105,000,000원

* 본건(26.98㎡, 5층)과 가장 유사한 2025년 10월 5층 매물(27.60㎡)이 85,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 115,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

종합 의견:

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 1억 2천만원입니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰 후 인수하게 될 총 금액은 '낙찰가 + 미변제 보증금'이 될 수 있습니다.

그러나 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보도 있어, 배당을 통한 전액 변제 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

만약 임차인 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다고 가정할 경우, 주변 시세 및 감정가격을 고려하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 보증금 인수 가능성이 현실화된다면, 입찰가는 해당 위험 부담분을 반드시 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.