나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1158 [1] 충청남도 서천군 서면 마량리 169 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ)~(ㅂ), 제시외 태양광 설비 (ㅅ),(ㅇ), 제시외 수목(ㅈ)(감나무 1주) 매각 포함
- 목록1 공부상 지목 '대'이나, 일부 현황 '도로'로 이용중임
- 목록1,2는 2필 일단의 단독주택 부지로 이용중임
- 목록2 지상의 제시외 저온저장고 매각 제외
- 목록1,2 지상의 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)은 인접필지에 걸쳐 소재, 인접토지와의 정확한 경계를 알기 위해서는 추후 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1158 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서면 마량리 169

용도: 단독주택

감정가: 200,382,040원

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

건물면적: 147.24㎡ (약 44.54평)

건물 제시외면적: 157.10㎡ (약 47.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 대중교통 이용 시 서천시외버스터미널에서 서천-동백(비인.춘장) 방향 버스를 이용하여 마량 정류장에 하차 후 도보로 이동 가능.

* 서천군 농어촌버스 1~4번 노선이 운행되며, 마량리까지 접근 가능.

2.2. 주변환경

* 해안가에 위치하여 바다 조망이 가능한 입지.

* 국립공원이나 유명 관광지와 인접한 지역으로, 마량리 동백나무숲, 동백정, 마량포구 등이 주변에 위치.

* 서천화력발전소가 인근에 위치.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 공부상 지목은 '대'이나, 일부 현황 '도로'로 이용 중.

* 주된 용도는 단독주택 부지로 이용 중.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 6월 30일자 서천서부수산업협동조합의 근저당권 (을1).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 을2(지상권설정), 갑10(가압류), 갑11(가압류), 갑12(강제경매) 등 등기부등본 상의 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 예정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 언급은 없습니다. (단, 지상권은 을2로 말소 대상임).

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 해당 물건은 단독주택으로, 주변으로는 연립, 다세대, 빌라 등 주거 형태가 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 "마량빌102동"으로, 본 물건과는 주택 유형 및 상세 지번이 다릅니다.

* 해안가 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 관광객을 대상으로 한 상권 연계 가능성도 있습니다. 다만, 직접적인 상업시설보다는 관광 명소와 연계된 부수적인 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대중교통 이용 시 서천시외버스터미널에서 버스를 이용해야 하며, 마량리 정류장에서 하차 후 도보 이동이 필요합니다.

* 자가용 이용 시 서해안고속도로 춘장대IC 이용이 가능하며, 서천화력발전소 인근 도로를 통해 접근 가능.

5.2. 편의시설

* 마량포구 및 주변 관광지(동백나무숲, 동백정)가 인접하여 관광객 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

* 서천읍 소재지 및 서천군청과의 거리를 고려할 때, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

5.3. 교육시설

* 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 서면 내 초등학교(서면초교, 서도초교)가 소재하며, 이외의 교육시설 이용은 서천읍 소재지 의존 가능성이 높습니다.

5.4. 의료시설

* 서해병원 등 지역 내 의료시설이 존재하나, 전문적인 의료 서비스 이용은 서천읍 소재지 병원을 이용할 가능성이 높습니다.

5.5. 혐오시설

* 검색 결과, 서천화력발전소가 인근에 위치해 있으나, 이를 혐오시설로 볼지에 대한 판단은 개인별로 다를 수 있습니다. 그 외 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 대상이나, 목록2 지상의 제시외 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물(ㄱ)~(ㅂ), 태양광 설비(ㅅ),(ㅇ), 수목(ㅈ)(감나무 1주)은 매각에 포함됩니다.

* 목록1 공부상 지목은 '대'이나 일부 현황 '도로'로 이용 중인 점은 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 목록1, 2 지상의 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)이 인접 필지에 걸쳐 소재하므로, 정확한 경계 확인을 위한 추후 측량이 필요합니다.

* 토지 일부가 현황상 '도로'로 이용 중이거나, 제시외 건물이 인접 필지에 걸쳐 있는 점은 향후 토지 활용 및 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 서면 마량리의 해안가 인근에 위치한 단독주택입니다. 천연기념물인 동백나무숲 등 관광 명소와 인접하여 자연환경이 우수하며, 일몰 조망이 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지 일부가 현황상 도로로 이용되고 있으며, 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점 등은 향후 명확한 확인과 조치가 필요할 수 있습니다. 제시외 건물 및 설비 등이 매각에 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서해안 일몰 조망이 가능한 해안 입지.

* 마량리 동백나무숲 등 천연기념물 및 관광 명소 인접.

* 단독주택으로, 제시외 건물 및 설비(태양광 등) 포함으로 추가 활용 가능성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,382,040원입니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 서천군 서면 마량리 지역의 단독주택 매매가는 지역별, 건물 상태별로 편차가 크지만, 2020년대 들어 신축 또는 리모델링된 단독주택의 경우 2억 원 이상으로 형성되는 사례도 확인됩니다. 특히, 바다 조망 가능성, 관광지 인접성 등의 입지적 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰이 가능할 수 있습니다.

다만, 아래와 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지 일부의 도로 이용 및 인접지 경계 문제 : 이에 대한 명확한 현황 파악 및 추후 측량 비용, 발생 가능한 분쟁 등을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 태양광 설비의 상태 : 포함되는 제시외 건물 및 설비들의 실제 가치와 수리/철거 비용 등을 고려해야 합니다.

* 주변 시세와의 비교 : 정확한 인근 단독주택 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가를 추가적으로 조사하여 시세 대비 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 개인적인 투자 성향 및 낙찰 가능성 : 본 물건에 대한 전반적인 평가 및 본인의 투자 목표에 부합하는지 여부를 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 200,382,040원 수준에서 시작하여, 상세한 현장 조사 및 추가 시세 분석 결과를 바탕으로 2억 1천만 원 ~ 2억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.