나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5418 [1] 충청북도 제천시 두학동 943-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 두학동 및 흑석동 일대에 소재하는 토지 및 건물로서, 1) 기호 1,3: 본건의 주변은 전답지 및 자연림이 주를 이루며, 간헐적으로 공업용부지, 주택가 등이 소재하고 있음. 2) 기호 4: 본건의 주변은 전답지 및 자연림이 주를 이루며 간헐적으로 공장, 주택이 일부 소재하고 있음.

교통상황

1) 기호 1,3: 본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 동측 방향으로 도보4분 정도의 거리에 노선버스정류장(알미)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임. 2) 기호 4: 본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없음.

형태 및 이용상태

1. 기호 1 부정형의 토지로서 전기타(주거나지)로 이용중임. 2. 기호 3 부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임. 3. 기호 4 부정형의 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

1. 기호 1 본건의 동측 방면으로 노폭 3~4m 의 포장도로에 접하고 있음. 2. 기호 3 본건의 동남측 방면 일부가 노폭 2~3m 정도의 도로에 일부 접하고 있음. 3. 기호 4 본건의 서측 방면으로 왕복2차선의 포장도로(의병대로45길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(제천동중학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률> 2 기호 4 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

명세표, 지적개황도, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2는 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택으로서 외벽: 판넬위 페인팅 마감 창호: 하이샷시 및 알루미늄샷시 내벽: 벽지도배, 타일 등 바닥: 장판, 타일 등

이용상태

방6, 샤워실, 주방 겸 거실 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본 전기시설, 난방시설 등

부합물 및 종물

명세표, 지적개황도, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

증축부분(건축물 현황도상 창고)이 현황은 방으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 매각포함.
목록 1 지상에 소재하는 컨테이너 2동 매각 제외.
목록 1번 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으니 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제천지원 2025타경5418 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (근OOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 304,577,320 원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 두학동 943-5

용도: 단독주택

토지면적: 1,157.00㎡ (약 350평)

건물면적: 228.73㎡ (약 69평)

건물 제시외면적: 80.80㎡ (약 24.4평)

준공연도: (명시된 정보 없음, 인근 유사 물건 1999년 준공)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건 주변은 전답 및 자연림이 주를 이루며, 간헐적으로 공업용 부지 및 주택가가 혼재되어 있습니다.

기호 4 토지의 경우 주변에 공장 및 주택이 일부 소재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

일반 차량 접근이 가능하며, 동측 방향으로 도보 약 4분 거리에 노선버스정류장(알미)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

기호 4 토지 인근에는 접근성이 용이한 교통시설이 없습니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한

기호 1, 3 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

기호 4 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 11월 10일 접수된 동현새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2011년 11월 10일 접수된 동현새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이 또한 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 경매 개시 결정의 근거가 되며 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

토지 등기부채권 총액은 586,239,909원입니다.

건물 등기부채권 총액은 617,574,349원입니다.

1.2. 2. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 제시된 정보에 따르면 '지상권'으로 표기되어 있으나, 상세 내용은 불명확합니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 특이사항

본 건은 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 동향

인근 연립주택(삼호쉐르빌빌라, 두학동 1088-16)의 2025년 6월 실거래가는 140,000,000원으로, 전용면적 121.8㎡ 기준으로 약 1,150,000원/㎡ 수준입니다.

본건 단독주택의 감정가는 304,577,320원으로, 건물 면적 228.73㎡ 기준으로 약 1,331,500원/㎡, 토지 면적 1157㎡ 기준으로 약 263,250원/㎡입니다.

연립주택 시세와 단독주택의 감정가를 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 주거용 부동산의 시세 범위를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.3. 2. 토지 가치

1,157㎡의 넓은 토지 면적은 본건의 주요 장점이며, 향후 건축 또는 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 환경은 자연림과 전답이 혼재되어 있으며, 일부 공업용 부지가 있어 향후 활용 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

주변에 주택가 및 간헐적인 공업용 부지가 혼재되어 있어, 생활 편의 시설은 지역 내 다른 주거 밀집 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.4. 2. 교육 및 의료시설

기호 1, 3 토지가 제천동중학교, 제천교육지원청과 가까운 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 관련 환경은 일정 부분 확보되어 있습니다.

구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명

본 건은 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 문의하여 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었을 수 있으니, 사전 문의가 필수적입니다.

1.5. 2. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물 (ㄱ~ㅂ)은 매각에 포함되나, 목록 1 지상의 컨테이너 2동은 매각 제외됩니다.

건물 현황상 창고로 된 증축 부분이 현황은 방으로 이용 중인 점은 공부와의 차이로, 추후 행정적인 문제나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 주변 환경

인근에 공업용 부지 및 공장이 산재해 있어, 주거 환경의 쾌적성이나 조망에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 4. 권리관계

말소기준권리 외 다수의 가압류, 압류가 존재하였으나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

제시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제천시 두학동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1,157㎡)을 보유하고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

현재 주택은 6개의 방과 부대시설을 갖추고 있으나, 공부와의 차이(증축 부분) 및 제시외 건물(컨테이너 제외) 현황에 대한 확인이 필요합니다.

권리관계는 경매로 인해 대부분 소멸되므로 명확하나, 농지취득자격증명서 제출 필수라는 점이 가장 큰 리스크이자 중요 고려사항입니다.

주변 환경은 자연 녹지와 전답이 혼재하나, 일부 공업용 부지가 있어 주거 환경에 대한 객관적인 평가가 요구됩니다.

임차인이 없어 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 풍부한 토지 자산

1,157㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 또는 개발 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

1.7. 2. 명확한 권리관계

경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 명도 외에는 큰 법적 걸림돌이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 3. 실거주 및 재건축/개발 잠재력

넓은 토지를 활용하여 대형 단독주택으로 신축하거나, 토지 자체의 가치를 활용한 개발 사업을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 304,577,320 원

총 인수 채무액: 0 원 (인수 보증금 없음)

농지취득자격증명서 필수 제출 요건을 고려할 때, 해당 자격증명 취득 가능 여부가 입찰가를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

주변 연립주택의 실거래가(140,000,000원 / 121.8㎡)를 감안하면, 단독주택이라는 점과 넓은 토지 면적을 고려해야 합니다.

본 건의 감정가가 토지 및 건물의 현재 시장 가치를 반영하고 있다고 가정할 때, 최소 감정가의 80%에서 100% 사이에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

입찰 희망가는 농지취득자격증명서 발급 가능 여부, 지역 내 부동산 시장 동향, 본건의 개별적인 장단점을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 85% 수준인 약 258,840,000원부터 시작하여, 시장 상황을 보며 입찰가를 상향 조정하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 300,000,000원 (이는 농지취득자격증명서 확보가 전제된 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.