나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53290 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 445 4층478호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '월피공원' 서측 인근에 위치하는 다농마트 4층 478호로서, 주위는 통칭 월피다이아몬드 중심상가지대로 백화점, 근린상가, 오피스텔, 공원 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 중 4층 478호로서 외 벽 : 타일 및 페어그라스마감 내 벽 : 모르타르위 페인팅 창 호 : 페어그라스 마감

이용상태

무벽체 오픈상가로 현장조사일 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로서 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건물 사면으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로1류 (폭 35M~40M)(접함), 대로3류(폭 25M~30M)(집산도로)(접함), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

1. 무벽체 오픈상가이나 구분점포별로 건물번호가 표시되어 있고, 건축물현황도에 호별 위치가 특정되어 있으며, 경계 복원이 용이하여 구분소유권이 유효하게 성립하였다는 감정서 기재 참조.
2. 감정평가시 기준 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동 445번지에 위치한 근린상가 건물 내 구분 점포입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53290 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 445, 4층 478호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 예술광장로 1)

용도: 근린상가 (건축물물 용도: 제2종근린생활시설, 판매시설, 운동시설)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최O (등기부상 최환)

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

토지 지분: 19.54㎡ (약 5.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.72㎡ (약 29.25평)

건물 지분: 96.72㎡ (약 29.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 다농마트

구조: 철근콘크리트조

층수: 지하 4층, 지상 10층 중 4층 478호

사용승인일: 1992년 12월 09일

총 호실 수: 409호

건축면적: 2506.28㎡ (약 758.25평)

연면적: 33711.34㎡ (약 10197.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '월피공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다농마트 건물을 중심으로 백화점, 근린상가, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당하며, 대로 1류(35M~40M), 대로 3류(25M~30M), 소로 1류(10M~12M) 등 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하나, 이는 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리내역

본 경매는 채권자 최O (등기부상 근저당권자 최환)에 의한 부동산 임의경매입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 최환의 근저당권 (을12, 채권최고액 102,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전 및 강제경매 관련 기록이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 존속 여부에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 102,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

그러나 '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에 '임대관계 : 미상입니다.'라고 명시되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 임대차 관계는 불분명합니다.

금액이 미상인 임대관계가 존재할 경우, 인수 여부와 무관하게 해당 임차인과 관련된 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 이용 상태

본건은 감정평가시 기준 공실 상태인 무벽체 오픈상가입니다. 건축물 현황도상 호별 위치가 특정되어 있고 구분소유권이 유효하게 성립되었다는 감정서 기재가 참조되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 속한 건물은 경기도 안산시 상록구 월피동의 중심상가지역에 위치하며, 백화점, 다수의 근린상가, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 월피공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 또한, 상가 건물 내 다양한 근린생활시설 및 판매시설 등이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

건물 앞 도로 상황이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임대차 계약 체결 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

6.2. 미확인 권리 및 임대차 관계

매각으로 소멸되지 않는 지상권 개요 기재에 대한 정보 부족 및 임대관계 미상으로 인한 잠재적 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.3. 구분소유권 유효성

무벽체 오픈상가로서 구분 소유권의 유효 성립 여부는 법적 판단의 근거가 되지만, 감정서 기재 참조가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구의 중심상가지역에 위치한 근린상가 구분 점포로, 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있다는 장점을 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 4층에 위치하며, 비교적 넓은 건물 면적을 확보하고 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 임대관계가 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 잠재적 위험 요소로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

상업지역 내 중심상가에 위치하여 유동인구가 많고, 인근에 다양한 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 향후 임대 및 매매에 유리할 수 있습니다.

8.2. 활발한 상권

주변 상권의 형성으로 인해 신규 업종 유치 및 기존 시설 활용 가능성이 높습니다.

8.3. 발전 가능성

안산시 상록구 지역의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 100,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 향후 임대수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 추가적인 외부 시세 정보 확인이 어려우므로, 감정가 수준을 참고하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.