나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101409 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 1층씨119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "호원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 사무소 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "금정역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상10층건 내 1층 씨119호로서(사용승인일: 2020.08.24.), 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽: 내부인테리어 등 마감 창호: 칼라새시창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설("COMPOSE COFFEE")로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측의 대로, 남동측의 중로, 북동측 및 북서측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101409 (1)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지 지분: 14.2318㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.47㎡ (약 14.05평)

건물 지분: 46.473㎡ (약 14.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 1층 씨119호

건물명: 호계 금정역 SK V1 center

용도: 제2종근린생활시설 (COMPOSE COFFEE)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 1층

사용승인일: 2020년 08월 24일

감정가: 872,000,000원

1.4. 특이사항

본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "호원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트형 공장, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 1, 4호선 환승역인 "금정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 8월 24일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 칼라 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

2.4. 토지 관련

본건 토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 대로(폭 25m~30m), 남동측으로는 중로(폭 15m~20m), 북동측 및 북서측으로는 소로(폭 8m 미만)에 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 대상자(외국인 등)에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건의 상가 용도로는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권액 696,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 2025년 9월 11일 접수된 에이치에프더블유오이유동화전문(채권액 578,418,259원)의 임의경매 개시결정 등기 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 본건에는 임차인 김나래 씨가 점유 중입니다.

임차인 김나래 씨는 2023년 5월 15일에 전입/사업자 등록을 하였으며, 2025년 11월 25일에 확정일자와 배당신고를 하였습니다.

보증금은 30,000,000원, 월 차임은 2,100,000원입니다.

권리분석 결과, 임차인 김나래 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들 및 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 매우 양호한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 호계동 일대는 아파트 단지와 더불어 업무 시설(아파트형 공장) 및 근린생활시설이 밀집된 상업 및 업무 복합 지역입니다. 금정역이라는 주요 교통 요충지를 끼고 있어 유동인구가 많고, 배후 수요 또한 풍부한 지역입니다.

4.2. 본건 이용 현황

본건은 건물 내 1층에 위치하며, 현재 제2종근린생활시설 용도로 "COMPOSE COFFEE" 매장이 운영 중에 있습니다. 이는 1층 상가의 가치를 높이는 요소이며, 다양한 프랜차이즈 및 개인 운영 업종의 성공 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

금정역 역세권에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 초등학교(호원초등학교)가 있어 지역 내 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

아파트형 공장과 상업 시설이 공존하여 활발한 업무 활동 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 2020년 준공된 신축급 건물로 쾌적한 업무 환경을 제공하며, 역세권이라는 장점으로 인해 방문객 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차 진행이 다소 복잡하거나 특별한 이슈가 있을 수 있으나, 현재 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 명도 리스크

현재 운영 중인 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 법적 절차 진행 시 명도는 가능하나, 원만한 협상을 통해 기간을 단축하는 것이 바람직합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 주용도는 '공장'이나, '지원시설(제1,2종근린생활시설)' 용도로 사용 중이며, 본건 역시 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동, 금정역 초역세권에 위치한 신축급 상가 건물 내 1층 호실입니다. 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 14.05평의 전용면적에 현재 커피숍으로 성업 중인 것으로 파악됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도 후 권리상 깨끗한 물건으로 인수가 가능합니다.

교통, 편의시설, 상권 등 입지 조건이 매우 우수하여 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 금정역 역세권 입지로 높은 유동인구 및 접근성 확보

* 2020년 준공 신축급 건물로 유지보수 용이

* 안정적인 권리관계로 낙찰 후 인수 부담 없음

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 활용 가능

* 현재 임차인(COMPOSE COFFEE) 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 다만, 감정가 872,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.