나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101414 [1] 경기도 의왕시 오전동 388-1 민들레베스파트 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 고천동 소재 '우성고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경스라브지붕 22층 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 2000.06.23.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고천초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법 >, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소 음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(고천배수구역) <하수도법>, 하수처리구역(2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지 거래계약에관한허가구역(2024-11-10),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지 거래허가)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 건축물현황도는 현황과 방향이 반대로 등재되어 있으나 대표호수를 등재한 것으로 추정(1003호를 발급하여 확인)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

경기도 의왕시 오전동 388-1, 민들레베스파트 104동 10층1004호에 위치한 아파트 물건입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 44.03㎡ (약 13.32평)

* 전용면적 (건물면적): 115.56㎡ (약 34.95평)

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101414 (1)

* 감정가: 589,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 '우성고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(고천초등학교, 우성고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역 등 다수의 지역·지구에 포함되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 소유권은 2011년 신근국 씨로 이전되었으며, 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되었습니다.

* 신한은행 근저당권(총 549,000,000원)은 말소된 상태입니다.

* 현재 다수의 가압류(신보2022제12차유동화전문, 신보2023제9차유동화전문, 경기신용보증재단, 근로복지공단, 임금천, 조영민 등) 및 압류(동안양세무서장, 국민건강보험공단, 화성세무서장, 화성시, 의왕시 등)가 등기되었으나 모두 말소된 상태입니다.

* 본건 강제경매(채권자: 조영민, 20,189,840원)와 임의경매(유에이치제십일차유동화전문) 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 1,654,055,310원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

3.3. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 05월 02일자 신한은행 근저당권(을10)으로 추정됩니다.

* 본건 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제시된 정보로는 인수되는 권리가 없어 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오전동 일대는 아파트 단지와 주거용 건물이 밀집해 있으며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에 학교와 공공기관이 있어 비교적 안정적인 주거 및 유동인구 확보가 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 민들레베스파트

* 주소: 경기도 의왕시 오전동 388-1

* 건축년도: 2000년 (사용승인일: 2000.06.23.)

* 총 세대수: 369세대 (본건이 속한 104동은 85세대)

* 총 동수: 5개동

* 최고층수: 22층

* 주차 대수: 총 404대 (지하 주차 공간에 전기차 충전기 8대 포함)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 우성고등학교, 고천초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황도 오류 추정

* 제공된 정보에 따르면, 본건 건축물현황도가 실제 현황과 방향이 반대로 등재되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 대표호수를 등재하면서 발생한 오류로 추정되며, 1003호 발급을 통해 확인되었습니다. 따라서 현장 방문 시 도면과 실제 건물의 방향 및 구조를 반드시 비교 확인해야 합니다.

6.2. 유동화물건 및 중복사건

* 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화 과정에서 발생한 채권으로 경매가 진행되는 경우입니다.

* 중복사건 정보가 있어, 본건 외에 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중인지 여부를 추가로 확인하여 권리 관계 및 매각 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시의 도심에 위치한 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 복잡했던 다수의 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 위험은 크지 않아 보입니다. 다만, 건축물 현황도의 오류 가능성과 임대 관계 미확인 사항은 현장 답사를 통해 반드시 검증해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시세가 감정가를 상회할 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 편의시설 및 교육 시설을 갖춘 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 관계가 매각으로 인해 명확하게 정리될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사 면적의 아파트 시세는 약 6억 8천만원 대로 추정됩니다.

* 감정가 5억 8천 9백만원과 추정 시세를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성과 수익성을 확보하기 위한 합리적인 예상 입찰가는 6억 3천만원 선에서 시작하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.