나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50908 [1] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 외삼포리 191-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 외삼포리 소재 '성포교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 목장, 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

인접지 통하여 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서, 일부는 전으로 이용 중이며, 일부는 분묘로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 '맹지' 임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 공장설립제한지역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 분묘 2기가 소재하여, 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있는바, 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 일부 분묘로 이용 중이며, 일부는 전으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 지적도상 '맹지'임
- 연고 미상의 분묘 2기 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.(분묘기지권이 성립할 여지 있음)
- 본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 일부 '분묘'로 이용 중이며, 일부는 '전'으로 이용 중임.
- 매각에서 제외된 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동이 소재하므로 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

춘천지방법원 2025타경50908 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 홍천군 화촌면 외삼포리 191-1

1.3. 용도

임야

1.4. 토지면적

453. 00㎡ (약 137.03평)

1.5. 감정가

15,855,000원

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 매각대상

토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 외삼포리 소재 '성포교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 목장 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

2.2. 교통상황

인접지를 통하여 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 '맹지'임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 공장설립제한지역임.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부상 소유권은 조한구, 조남수(협의분할에 의한 상속)에게 이전되었음.

3.2. 말소기준권리

롯데캐피탈주식회사 명의의 2024년 9월 12일자 가압류 (춘천지방법원 2024카단10926)이며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됨.

3.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 농경지, 목장 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어 주변 상업 활동이나 특정 상권 형성은 미미함. 주로 지역 주민들의 농업 활동이나 생활 기반으로 활용될 수 있는 입지임.

5. 생활정보

순수 농촌 지역으로, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 도심의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됨. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 전원생활 또는 농업 목적에 적합함.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요함.

* 분묘기지권: 연고 미상의 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음. 이는 토지의 사용 및 수익에 상당한 제약을 발생시킬 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있음. 최저매각가격 산정 시 분묘 소재로 인한 가치 하락이 반영되었음.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 실제로는 일부 '분묘'로 이용 중이며, 일부는 '전'으로 이용 중인 상태임. 이는 향후 토지 이용 계획이나 건축 등에 있어 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미함.

* 매각 제외 물건: 매각에서 제외된 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동이 소재하므로, 낙찰 후 해당 물건의 처리 방안을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군의 농촌 지역에 위치한 임야로서, 맹지, 연고 미상의 분묘 존재, 지목과 현황 불일치 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 특히 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안임. 감정가는 이러한 제약 사항을 고려하여 산정되었으나, 실제 경매 참여 시에는 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

본건은 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 개인적인 농장 조성, 선산 확보 등)을 가진 실수요자에게 고려될 수 있음. 분묘 문제 해결 가능성, 맹지 관련 도로 문제 해결 능력, 그리고 토지 현황에 맞는 이용 계획 수립 가능성이 있다면 투자 가치를 판단할 수 있음. 다만, 투기적 목적이나 단기 시세 차익을 기대하기에는 위험 요소가 많은 물건임.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 15,855,000원임.

본건은 맹지, 연고 미상의 분묘 2기 소재, 지목과 현황 불일치 등 상당한 제약사항이 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 가격을 결정해야 함. 분묘기지권으로 인한 제약사항이 최저매각가격에 반영되어 있으나, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 관련 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.