나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53305 [1] 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 미산동 소재 "미산동 문화복지센터" 동측 인근에 위치하는 구분건물 로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상20층 건 내 1층 111호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 현황 "아파트" 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 미산로69번길, 미산로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래 에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 시흥시 미산동 82-14에 소재하는 상아그린아파트 1층 111호입니다.

아파트 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물의 사용승인일은 1995년 11월 16일입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 140,000,000원(1억 4천만원)입니다.

건물 전용면적은 59.95㎡ (약 18.14평)이며, 토지 면적은 30.62㎡ (약 9.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경53305 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 손OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 미산동 소재 "미산동 문화복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 접근성

단지 내 도로를 통해 미산로69번길, 미산로 등 주요 도로와 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설

"미산동 문화복지센터"가 인근에 위치하여 주민 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있습니다. 다만, 검색 결과 상 '시흥시 미산동 82-14' 인근에서 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 위험물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 하지만 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특성은 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 06월 30일 접수된 신한은행 근저당권(을6, 72,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

낙찰자는 인수하는 별도의 부담(권리)이 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우라도 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건이 속한 미산동 일대는 주거 시설과 더불어 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

주변 아파트 단지(상아그린, 부국미산 등)를 중심으로 한 국지적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 특성

지역 경제는 주거 기능과 더불어 소규모 산업 기능이 일부 혼합된 형태를 띨 것으로 보입니다.

부동산 시세는 '상아그린 아파트'의 경우, 2026년 5월 60㎡ 면적이 1.2억원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 38㎡ 면적은 2026년 1월 9,600만원에 거래되었습니다.

비교적 최근인 2026년 7월, 본건과 동일한 면적(59.95㎡)의 1층 물건이 120,000,000원에 거래된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트 명칭은 상아그린아파트로, 1995년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

총 20층 건물 중 1층에 해당하며, 총 170세대로 구성되어 있습니다.

전용면적 59.95㎡ (약 18.14평)이며, 총면적 14031.2㎡입니다.

주차는 지상 12대, 지하 2대로 총 58대(아파트 단지 기준, 이 정보는 전체 단지에 대한 것이며, 본 물건의 전용 주차 공간과는 다를 수 있습니다.) 가능합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한

본 물건의 토지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 점유자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 미산동 소재 상아그린아파트 1층 111호로, 감정가 1억 4천만원에 진행되는 강제경매 물건입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 등기부상 안전한 물건입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(59.95㎡) 1층 아파트가 2026년 7월 1억 2천만원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 중요한 참고가 될 수 있습니다.

다만, 주변에 소규모 공장 등이 혼재하고 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 명도 과정에서 유의할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 상의 문제는 없습니다.

* 실거래가 기반 시세: 최근 실거래가(1억 2천만원)를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 1층의 실용성: 1층이라는 점이 장단점이 될 수 있으나, 특정 수요층에게는 선호될 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 시세가 형성되어 있어 소액 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 59.95㎡의 1층 아파트가 2026년 7월 1일과 2026년 7월 8일에 각각 120,000,000원(1억 2천만원)에 거래되었습니다.

감정가는 140,000,000원(1억 4천만원)으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 시장 상황, 또는 평가 방식에 따른 차이일 수 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

최근 실거래가 1억 2천만원을 기준으로 볼 때, 본 물건의 적정 입찰가는 1억 1천만원에서 1억 2천 5백만원 사이로 예상됩니다.

이는 최근 실거래가 수준을 중심으로, 경매 특성상 발생할 수 있는 소폭의 경쟁률과 명도 리스크를 감안한 보수적인 범위입니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.