나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42557 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위
치하며 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 장류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 중 126호,127호,128호,129호,130호
,131호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 및 석재, 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6 : 주 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(
폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 택지개발지구, 토지거래계약
에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체
포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 소재 고덕비즈타워 1층 126호에 대한 부동산 임의경매 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42557 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 126호

* 건물명: 고덕비즈타워

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정평가액: 697,000,000원

* 토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 건물면적: 51.29㎡ (약 15.52평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매개시): 중소기업은행

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 환경: '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

* 도로 상황: 북측으로 노폭 약 20m, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있으며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26~2026.8.25).

* 주변 시설: 주변 지역은 개발이 진행 중인 고덕국제화지구에 포함되어 있으며, 대규모 산업단지 및 택지개발이 예정된 지역과 인접해 있습니다. 현장 조사상 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 채권최고액 2,640,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 근저당권, 갑6~갑15의 가압류 및 압류 등 (채권 총액: 5,520,335,307원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등은 없음)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 현황상 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 상가 건물 내 구분된 점포로, 일반음식점 용도로 활용될 수 있는 공간입니다.

* 건물 현황: 총 10층 건물 중 1층에 위치하며, 해당 호실은 126호입니다. 건물 내 총 306개 호실이 있습니다.

* 현재 이용 상태: 조사일 현재 공실 상태로, 별도의 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

* 주변 상권: 인근 지역은 중소규모 공장 및 개발 예정지 등이 혼재된 지역으로, 향후 고덕국제화지구 개발에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 상권 특성: 현재는 공실 상태이나, 주변 개발 진행 상황에 따라 신규 입점 업체 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물이 위치한 지역은 상업 시설 및 산업 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

* 기반 시설: 건물 자체적으로 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 대규모 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 향후 개발 계획에 따라 점차 편의시설이 확충될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

몇 가지 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 공실 상태이며, 배후 수요 확보 및 상권 활성화가 더딜 경우 공실이 장기화될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 5,520,335,307원에 달하여, 경매 절차에서 낙찰가의 상한선을 결정하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 외국인 주택 취득 시 토지거래 허가구역에 해당하며, 가축사육제한구역에 속해 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 등록 용도와 실제 사용 용도 차이: 건축물대장상 주 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 본 건물의 실제 용도는 '근린생활시설(일반음식점)'로 확인되어, 추후 건축물 용도 관련 문제 발생 여부 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내 상가로, 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 기본적인 편의 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부 채권 총액이 높은 편이고, 일부 토지 이용 계획상 제한 사항이 존재한다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 향후 고덕국제화지구 개발이 본격화됨에 따라 상권 활성화 가능성이 기대되나, 단기적인 공실 리스크와 높은 채권 부담은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발 계획의 수혜 예상.

* 1층 상가로서 가시성 및 접근성이 상대적으로 유리.

* 현재 공실 상태를 감안하여 인수 후 적극적인 임대 마케팅을 통해 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 697,000,000원입니다. 현재 공실 상태, 높은 채권 총액, 그리고 주변 개발 현황 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 희망 수익률, 투자 기간, 그리고 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

본 물건은 임대 관계 미상으로, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 향후 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.