나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42595 [1] 경기도 안성시 양성면 이현리 66-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 양성면 이현리 소재 '이현리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 물류센터, 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌취락지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황‘근린생활시설 건부지’입니다. 기호(2) : 남서측 하향 완경사 부정형의 토지로서, 현황 ‘도로’입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 남동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로 기호(2)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(양성26, 주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외 건물㉠~㉦ 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 ㉠경량철골구조 패널지붕 단층 1층 133.2㎡, ㉡경량철골구조 패널지붕 중 2층 101.75㎡, ㉢각파이프구조 판넬지붕 1층 75㎡, ㉣파이프조 판넬지붕 1층 9㎡, ㉤각파이프조 판넬지붕 1층 24㎡, ㉥파이프구조체 1층 36㎡, ㉦파이프구조체 1층 18㎡는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 목록2 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안성시 양성면 이현리 66-12 소재 토지 지분 매각 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42595 (1)

소재지: 경기도 안성시 양성면 이현리 66-12

용도: 대지

감정가: 205,869,000원

토지면적 (전체): 1744.00㎡ (약 527.56평)

매각 대상 토지 지분: 953.0412㎡ (약 288.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

건물 지분: 0㎡ (매각에서 제외)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 대한투자대부 (등기부 요약 기준)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 법정지상권 (성립여부 불분명), 공동담보, 토지만매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안성시 양성면 이현리에 위치하며, 주변으로는 '이현리 마을회관' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위 환경: 물류센터, 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌 취락지대로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량으로의 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 토지는 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(양성26, 주거형), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 비행안전제3구역(전술), 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 형태 및 이용 상태: 매각 대상 토지(기호 1)는 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 '근린생활시설 건부지'로 이용되고 있습니다. (기호 2 토지는 '도로'로 현황 이용 중이나, 매각 대상 여부는 명확히 기재되지 않았으나, 토지 일부 지분 매각으로 보아 두 필지 중 일부 지분일 가능성이 높습니다.)

1.3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소 기준 권리: 2024년 08월 29일 접수된 주식회사 대한투자대부의 근저당권 (을11) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리인 근저당권 (을11, 을12) 및 압류 (갑7, 갑9) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 토지 지상에 제시외 건물(㉠~㉦)이 존재하며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑2 (2010-09-01): 우종목 (전 소유권 지분 이전)

* 갑3 (2013-03-27): 최창진 (전 소유권 지분 이전)

* 갑4 (2024-04-12): 김영수 (공유자 전원 지분 이전 - 매매)

* 을11 (2024-08-29): 주식회사 대한투자대부 (근저당, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 을12 (2024-09-23): 이가희 (근저당, 45,000,000원)

* 갑8 (2025-09-08): 주식회사 대한투자대부 (임의경매 개시 결정)

* 등기부 채권 총액: 240,000,000원 (기재된 권리 금액 합계)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 안성시 양성면 이현리는 농촌 취락지대로, 주변에 물류센터, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족한 편이며, 지역 특성상 상권 활성화보다는 전원생활이나 농업, 소규모 물류 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 단기적인 상권 형성은 제한적입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 인근에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

* 지역 편의시설: 생활 편의를 위한 주요 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 주의 깊은 투자가 필요합니다.

* 지분 매각: 전체 토지(1744.00㎡) 중 일부 지분(953.0412㎡)만 매각 대상입니다. 이는 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외된 7개의 제시외 건물(㉠~㉦)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 해당 건물 소유자와의 토지 사용 및 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소입니다.

* 제시외 건물 존재: 매각 제외된 제시외 건물들의 철거 또는 인수에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지만 매각: 건물은 매각 대상이 아니므로, 기존 건물 존재 여부 및 철거 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제3구역, 준보전산지 등의 지정은 향후 개발 행위에 있어 제약을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 안성시 양성면의 농촌 지역에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 농촌 취락지대의 특성을 보입니다. 지분 매각, 매각 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 그러나 계획관리지역 등의 지정으로 인한 잠재적 개발 가능성 또한 존재합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 토지의 가치: 농촌 지역의 토지는 희소성을 가지며, 전원생활 또는 영농 목적의 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 지분 매각으로 인한 시세 차익 기대: 지분 매각 및 복합적인 권리 관계로 인해 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정평가액 상 본건 토지 지분(953.0412㎡)의 비례 가치는 약 112,491,738원 (205,869,000원 * (953.0412㎡ / 1744.00㎡))으로 산정됩니다.

하지만, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명, 지분 매각 등의 리스크를 고려할 때, 본건의 최저매각가격은 이미 이러한 요인으로 인해 제한받는 가격일 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 리스크를 감안하여 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (예상 입찰 범위: 약 78,744,000원 ~ 101,242,000원)

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 제시외 건물 현황, 주변 토지 이용 상태, 공유자 현황 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.