나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4017 [1] 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 2층2018호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하고 있어 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근철골콘크리트조 평지붕 30층 건물 내 2층 2018호로서 외벽 : 인조석 붙임 등 마감 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비하여 등고평탄한 정방형 평지로 상업용 및 업무용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 14M 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 25M 내외의 보행자 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역 등임.

공부와의 차이

본건은 기준시점 현재 인접 호수(2017호)와 벽체 구분 없이 사용 중이나 구분점표별로 부여된 건물번호표지가 있으며 건축물현황도면에 의하여 경계확인이 가능하여 구분건물의 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 있으니 업무 진행시 필히 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

인접 호수(2017호)와 벽체 구분 없이 사용 중이나 점포 간 건물번호 표지가 있으며 건축물현황도에 의하여 경계확인이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4017 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 2층 2018호 (신 주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로 180)

용도: 판매시설

감정가: 609,000,000원

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

건물면적: 56.06㎡ (약 16.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하고 있어 교통상황은 양호합니다. (cite: 3, 14, 18) 5호선 미사역과 직접 연결되어 있어 매우 편리합니다. (cite: 4)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역 등입니다.

건물구조: 본 건물은 철근철골콘크리트조 평지붕 30층 건물 내 2층 2018호입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 14M 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 25M 내외의 보행자 도로와 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 28일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)입니다. (cite: 4)

총 등기부채권액: 591,516,652원

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2024년 04월 11일

* 확정일자: 2025년 09월 18일

* 배당신고일자: 2025년 09월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본 건물은 '미사역' 인근의 중심상업지역에 위치하며, 상업시설과 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. (cite: 2, 6) 단지 내 그랑파사쥬 쇼핑몰과 길 건너 파라곤 스퀘어 등 복합 쇼핑몰이 있어 편의시설 이용이 편리합니다. (cite: 4)

건물 용도: 본 건물(힐스테이트 미사역 그랑파사쥬)은 주된 용도가 업무시설이나, 판매시설, 의료시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용이 가능합니다. 본건(2018호)은 판매시설로 이용 중입니다. (cite: 4)

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 5호선 미사역이 단지 내에 직접 연결되어 있어 매우 편리하며, (cite: 4) 다수의 시내버스 노선 (3, 3-1, 5, 10, 50, 81, 87, 89, 미사-01, 미사-02 등)이 인근 정류장을 경유하여 서울 주요 지역 및 경기도권으로 이동이 용이합니다. (cite: 4, 11, 15, 16, 18, 22, 24)

주변 편의시설: 건물 내 상가 및 인근 상업시설에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다이소, 올리브영, 각종 식당, 병원 등이 인접해 있습니다. (cite: 3, 6) 스타필드 하남, 롯데슈퍼프레시, 코스트코 등 대형 쇼핑 시설 이용도 편리합니다. (cite: 2, 16)

주변 교육시설: 인근에 청아초등학교, 미사중학교, 윤슬중학교, 하남고등학교가 위치해 있습니다. (cite: 2, 8, 18) 하남미사 KD아카데미 등 학원 시설도 이용 가능합니다. (cite: 15)

주변 의료시설: 건물 내 톤즈의원(피부과)이 있으며, (cite: 7) 강동미사노블요양병원, 미사강변요양병원, 강동미사한방병원, 미사한의원 등이 인접해 있습니다. (cite: 19, 21, 23, 24)

1.5. 잠재적 리스크

구분사용 문제: 본건은 현재 인접 호수(2017호)와 벽체 구분 없이 사용 중이나, 건물번호 표지가 있으며 건축물현황도에 의해 경계 확인이 가능합니다. 업무 진행 시 독립성 확인을 재확인할 필요가 있습니다. (cite: 14)

건물 상가 공실: 본 건물(힐스테이트 미사역 그랑파사쥬)은 상가 공실이 다소 존재하는 것으로 파악됩니다. (cite: 4)

시장 변동성: 상업용 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 공실률 상승 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역과 직접 연결된 초역세권 상업시설로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. (cite: 4) 대단지 아파트 및 상업시설이 밀집된 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 편의시설 및 교육, 의료 시설 이용이 편리합니다. (cite: 2, 3, 6, 8) 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 인접 호수와의 실제 경계 확인 및 구분 사용 가능성, 그리고 일부 상가 공실 현황 등은 현장 확인 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권의 탁월한 입지 조건 (미사역 직접 연결) (cite: 4)

* 풍부한 유동인구 및 주거 배후 수요

* 다양한 생활 편의시설 및 우수한 교통망 (cite: 3, 4, 6, 18)

* 임차인 인수 부담 없음

* 지역 개발 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 609,000,000원을 기준으로, 물건의 장점과 단점, 향후 시장 전망, 임차인 부담 여부, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인접 호수와의 사용 부분에 대한 명확한 확인과 건물 내 상가 공실 현황을 반영하여 실질적인 수익률 분석을 기반으로 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하여 수익성을 극대화하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.