나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52964 [1] 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 9층913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하며 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "미사역"이 소재하고, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 지하6층 건물 내 제9층 제913호로서, (2019.02.01. 사용승인) 외벽 : 시멘몰탈 위 페인트마감 등. 내벽 : 시멘트몰탈위 벽지도배, 타일 등 마감 창호 : 시스템창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

엘리베이터, 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 천정형에어컨, 화재탐지 및 소화설비, 내부 옵션 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 평지이며, 상업.업무용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

북측, 서측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 15~20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52964 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 9층913호

용도: 오피스텔

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.3884㎡ (약 1.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

건물지분: 19.2506㎡ (약 5.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하며, 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 17일

확정일자: 2022년 05월 13일

배당신고일자: 2024년 07월 12일

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(최지영, 보증금 165,000,000원, 전입일자 2022.6.17, 확정일자 2022.5.13)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

갑구 순위의 소유권이전 및 신탁등기 말소, 갑구 순위의 소유권이전, 을구 순위의 주택임차권, 갑구 순위의 소유권이전, 갑구 순위의 압류(말소기준권리) 및 또 다른 압류, 갑구 순위의 강제경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있으나, 압류 및 강제경매 등기는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

최근 2026년 2월 4일, 3월 13일, 3월 14일에 본건과 동일한 건물(퀸즈파크미사1차) 내 동일 전용면적(19.2506㎡)의 오피스텔이 각각 119,000,000원, 124,000,000원, 120,000,000원에 실거래되었습니다.

이는 본건 감정가(129,000,000원) 대비 낮은 수준에서 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층, 지하 6층 건물 중 제9층 제913호입니다.

2019년 2월 1일에 사용승인되었으며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 시스템 창호로 되어 있습니다.

엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 천정형 에어컨, 화재 탐지 및 소화 설비 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로서 평지이며, 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

북측, 서측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 15~20M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

5.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로1류, 중로2류 등 도로 관련 도시계획시설에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 지정, 외국인 주택 거래 제한) 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 165,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

다만, 등기부등본 및 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리가 존재하여, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 인수 금액 산정이 필수적입니다.

최근 실거래가는 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주변에 상업시설, 공원, 학교 등이 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 고려하여 산정하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 반드시 감안해야 합니다.

최근 실거래가(119,000,000원 ~ 124,000,000원) 및 감정가(129,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다면 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 165,000,000원의 임차인 보증금이 매수인에게 인수되는 점을 감안하면, 총 인수 금액이 현재 시세를 훨씬 초과할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 보증금 인수액을 고려한 실질적인 입찰가는, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 인수액만큼 낮추어 산정해야 하므로, 본 건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 118,000,000원입니다. (총 예상 인수 금액: 약 283,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.