나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3984 [1] 경기도 광주시 능평동 627 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

남측으로 하향 완경사를 이루는 부정형의 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서, 사용승인일: 2011-03-16 외벽: 벽돌 및 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물이용 및 임대개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉩이 소재하여 이를 별도로 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 본건 건물의 공부상 층수는 지층~3층으로 등재되어 있으나 현황 1층~4층으로 통칭됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 슬라브 지붕, 옥탑 포함
건물의 공부상 층수는 지층~3층으로 등재되어 있으나 현황 1층~4층으로 통칭됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 627번지에 소재한 다가구주택으로, 성남지원 2025타경3984 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 1,922,585,800원이며, 토지 면적은 727.00㎡ (약 220.2평)이고 건물 면적은 524.70㎡ (약 158.7평)입니다.

건축물대장상 주요 내용은 철근콘크리트구조 스라브 지붕의 지상 3층, 지하 1층 건물로, 2011년 3월 16일에 사용 승인되었습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 오정농업협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 능평초등학교 서측 인근 지역입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

물건은 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역이며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 27일에 접수된 오정농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 516,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리 분석 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025-03-17

* 배당신고일자: 2025-09-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2014-04-15

* 배당신고일자: 2025-09-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 정 (1)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-28

* 확정일자: 2019-06-04

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 정 (2)

* 보증금: 75,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-28

* 확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 조

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016-12-19

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 있음

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1979-06-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

등기부채권 총액은 토지 836,472,338원, 건물 781,472,338원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 능평초등학교와 인접하여 학군 접근성이 양호한 편입니다.

단독주택 및 다세대주택, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 교육: 능평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 존재하나, 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 박 , 정 , 정 , 조 , 차 , 한 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 특히 박 , 조 임차인은 상당한 보증금을 보유하고 있습니다. 차 , 한 임차인은 보증금은 없으나 대항력이 있으므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 층수 불일치: 공부상 층수는 지층~3층이나 현황은 1층~4층으로 통칭된다는 점은 건축물 현황 조사 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 슬라브 지붕 및 옥탑이 포함되어 매각되므로, 이 부분에 대한 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따라 취득 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 압류 등 복잡하게 설정된 권리 관계는 경매 절차 및 낙찰 후 권리행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 19억 2천여만원입니다. 능평초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 지역 상권이 크게 발달한 지역은 아닙니다.

가장 큰 우려는 다수의 대항력 있는 임차인 존재이며, 이들의 보증금 및 명도 문제가 낙찰 후 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 보증금이 없더라도 대항력이 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

건축물대장과의 층수 차이, 제시외 건물 포함 매각 등도 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 복잡한 권리관계는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 성장관리구역 지정으로 인한 지역 개발 가능성: 향후 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 기대: 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 광주시 내 주거지로서의 가치: 광주시 지역의 주택 수요를 고려할 때, 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로 실제 인수되는 보증금은 추가적인 권리 분석 및 명도 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

또한, 명도 비용, 세금, 부대 비용 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 임차인과의 협상, 관련 법규 검토 등을 통해 더욱 면밀하게 산정될 필요가 있습니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.