나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52953 [1] 경기도 광주시 매산동 576-14 베스트빌2차 103동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산교" 북동측 근거리 위치하는 구분건물(다세대주택)로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌타일 마감 창호 : 삿시창호입니다

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측에 각각 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52953 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 576-14 베스트빌2차 103동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 374,978,000원

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평) - 본건 구분건물에 할당된 토지 지분 면적

건물면적: 65.59㎡ (약 19.84평) - 전용면적

건축년도: 2022년 6월 8일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 매산동 소재 "매산교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 각각 도로(세로(가))에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

권리관계: 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 5월 9일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

말소기준권리 이후의 권리:

국민건강보험공단 압류 (2025.08.18.)

고재효 강제경매 (2025.09.08.) - 본 경매 사건

한국양계축산업협동조합 임의경매 (2025.10.28.)

광주시 압류 (2026.05.28.)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 426,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 인수되지 않는다고 명시되어 있으나 현황 파악에 신중해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 부동산 시세:

최근 매매된 유사 물건들의 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

삼호맨션 (1997년식, 연립, 84.47㎡): 2026년 5월, 13,000만원 거래 (약 508.8만원/평)

한솔골든타운 (1996년식, 연립, 74.64㎡): 2026년 5월, 8,200만원 거래 (약 363.1만원/평)

리치하우스 (2015년식, 다세대, 46.34㎡): 2026년 5월, 10,700만원 거래 (약 763.2만원/평)

본건 시세 분석:

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 위에 제시된 연립주택 및 비교적 오래된 다세대주택보다 연식 면에서 우위에 있습니다.

리치하우스(2015년식, 다세대)의 평당 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건(65.59㎡, 약 19.84평)의 현 시세는 약 15,140만원 (19.84평 * 763.2만원/평) 수준으로 추정됩니다.

신축 연식을 감안할 때, 이보다 높은 시세도 기대해 볼 수 있습니다.

감정가와의 괴리:

본건의 감정가는 374,978,000원이나, 주변 최근 실거래가 분석 결과 약 15,000만원 ~ 17,000만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 매산초등학교, 광주중학교, 광주경영고등학교 등 교육시설이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 자녀 양육 환경이 양호한 편입니다.

교통 및 접근성: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능하여 일상생활 및 출퇴근에 불편함이 적습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 해당 지역의 전반적인 환경 특성을 이해할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 감정가에 근접하여 입찰 시 높은 손실이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없음)

복잡한 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등을 포함하며, 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상(외국인 등)의 경우 향후 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 매각 진행 상황 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이고, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가(약 3.75억원)와 주변 시세(약 1.5억~1.7억원) 간의 현저한 괴리입니다. 또한, 복잡한 토지이용계획과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 노후화에 따른 수리비 부담이 적고, 최신 설비를 갖추고 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 시세에 근접하거나 그 이하로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 15,000만원에서 17,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가(374,978,000원)와 시세의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세 수준 이하로 입찰하는 것을 권장합니다.

본 건의 감정가는 실제 시장 가치와 괴리가 크므로, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

종합적인 시세 분석 및 신축 연식, 예상 명도 비용 등을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 대략 160,000,000원 내외로 판단됩니다. (※ 상기 금액은 예상이며, 실제 입찰가는 입찰자 간의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.