나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52940 [1] 경기도 광주시 목현동 291-2 유로캐슬타운 105호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '목현2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세 대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 유로캐슬타운 2층건 중 제105호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

전체 건물 중 지하1층~2층 일부를 구분하여 소유하는 다세대주택으로 상세 내용은 후첨 "내부구 조도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구 역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인 지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 제시외건물 ㉠~㉤이 소재하며, 상세 내용은 후첨 "내부구조도"를 참조하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52940 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 291-2 유로캐슬타운 105호

토지 면적: 97.86㎡ (약 29.62평)

건물 면적: 58.20㎡ (약 17.62평)

제시외 건물 면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

감정가: 328,430,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중OOOOOO (중원새마을금고로 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 2층건 중 제105호

준공년월: 2008년 06월 16일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '목현2리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인 지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 02월 03일자 중원새마을금고의 근저당권 (을2)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이원자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 목현동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역입니다.

상업 시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

결론: 본 물건은 배후 주거 수요에 기반한 지역 상권의 특성을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 비교적 조용한 주거 지역으로 실거주에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 이용할 수 있습니다. (대형 마트, 병원 등 상세 편의시설은 추가 현장 확인 필요)

교육 환경: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변에 교육 시설이 있음을 시사합니다.

교통: 대중교통 이용은 가능하나, 서울 등 주요 도심으로의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 건물 면적 외에 59.72㎡ (약 18.07평)에 달하는 제시외 건물이 존재합니다. 이는 명도 진행 시 협의 또는 명도 소송 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다. (물건명세서 및 주의사항에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있습니다.)

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

법적 문제 가능성: 제시외 건물은 건축물대장 상에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 이로 인한 철거 명령 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다. (정확한 현황 조사 필요)

공부상 차이: 건축물대장 상 전유부에는 1층으로 기재되어 있으나, 감정평가서 상 건물은 2층 건물로 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이로, 상세한 내부 구조도 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계는 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다. 그러나 상당 면적의 제시외 건물 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 토지 이용 계획 상의 제약 사항도 함께 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 광주 지역 내에서 주거용 부동산을 찾는 실수요자에게 고려해 볼 만합니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되므로, 법적으로는 깔끔한 물건입니다.

명도 완료 시 가치 상승: 제시외 건물에 대한 법적 문제를 해결하고 정상적인 건물 상태를 확보한다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 주변 다세대주택의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 그린타운(2012년식, 전용 41.76㎡): 2026년 5월, 180,000,000원 거래. (약 430.9만원/㎡)

* 에스빌(2014년식, 전용 57.96㎡): 2026년 5월, 150,000,000원 거래. (약 258.8만원/㎡) - *타 거래 사례 대비 시세가 현저히 낮아 특수 물건일 가능성 있음.*

* 리치타운4차(2017년식, 전용 49.14㎡): 2026년 5월, 183,000,000원 거래. (약 372.4만원/㎡)

본건의 전용 면적은 58.20㎡ (약 17.62평)입니다. 최근 거래 사례의 평당 가격대는 약 850만원 ~ 1,420만원 수준으로 분포하고 있습니다. 에스빌 사례를 제외한 평균 시세는 약 1,230만원/평 (약 372만원/㎡) 수준입니다.

1.8. 2. 감정가 검토

본건의 감정가는 328,430,000원입니다. 이는 최근 시장 거래가(약 1.5억 ~ 1.83억) 대비 상당히 높은 수준입니다. 감정평가 시점과 현재 시세의 괴리, 또는 제시외 건물의 가치 산정이 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 3. 예상 입찰가 제안

최근 시장 거래가를 기준으로 볼 때, 본건 건물(58.20㎡)의 적정 시세는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 59.72㎡ (약 18.07평)에 달하는 제시외 건물에 대한 명도 리스크(철거, 협상 등)가 존재하며, 이로 인한 비용 및 시간 소요가 예상됩니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 입찰가는 감정가보다 상당히 낮은 수준에서 접근해야 합니다.

따라서, 제시외 건물 명도 리스크와 시장 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

(이 범위는 참고용이며, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.