나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52966 [1] 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례숲초등학교" 북측 인근에 위치하고 주위는 대규모 아파트단지, 근린상가 등이 소재하는 위례신도시지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 등이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층건 중 1층 109호로서 (사용승인일 : 2022.06.21) 외벽 : 석재 및 강화유리 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 승강기시설, 방송설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 완만한 경사지의 2필 일단지 토지로서 상업용건부지(북위례가하프라자)로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 중로(15~20미터)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

학암동 647 및 647-11 : 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구),중로1류(폭 20m~25)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위 례), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구억(2025-08-21) (지정기간:25.8.26.~26.8.25.외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택 (단독,다가구,아파트,연립,다세대)거래에 한함.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52966 (1)

소재지: 경기도 하남시 학암동 647 북위례가하프라자 1층 109호

건물명: 북위례가하프라자

토지 면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물 면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

총 면적: 40.51㎡ (약 12.25평)

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 1,013,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층 109호

사용승인일: 2022년 06월 21일

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 중로1류, 중로2류, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정기간:25.8.26.~26.8.25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)거래에 한함.)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례숲초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지 및 근린 상가 등이 소재하는 위례 신도시 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

도로 상태

북서측 및 북동측으로 중로(15~20미터)의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 내역

말소기준권리인 근저당권(을1, 2024-12-02)보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,000,000,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

1.3. 상권분석

상권 현황

본건이 위치한 북위례가하프라자는 대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있어 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 보입니다.

주변에 근린상가가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물 특성

건축물대장상 전체 건물 주용도는 제2종근린생활시설이나, 본건(109호)은 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

건물은 2022년 6월 21일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물 내 총 호실은 55개입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

본건 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경

위례숲초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

기반시설

건물 내 급배수, 위생, 화재경보, 승강기, 방송, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태

현재 본건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자 부담이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상

정확한 임대차 관계 파악이 어려워 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (보증금 미상 임차인 존재 가능성)

토지 이용 규제

토지는 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 이슈 가능성도 배제할 수 없습니다.

지역 경쟁 심화

신축 상가 건물인 만큼, 주변 상권의 포화도 및 경쟁 환경 변화를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

위례신도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 신축 상가 건물로, 배후 주거 단지 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 정리될 것으로 보여 비교적 안전한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

향후 위례신도시의 상권 활성화 및 지역 발전 추이에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

수도권 신도시의 신축 상가로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

대규모 아파트 단지 인접으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

2022년 사용 승인된 최신 건물로 관리 용이.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성 낮음 (다만, 명도 절차는 별도 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 1,013,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없어 명도 비용 외 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다.

최근 거래 사례 및 상권 활성화 추세를 감안하여, 감정가의 약 78% ~ 80% 수준인 7억 9천만 원에서 8억 1천만 원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.