나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57807 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 외 8개호로서, (사용승인일 : 2010.03.18) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 제501호, 503호, 504호, 506호 내지 제509호는 학원, 제502호는 근린생활시설(체육 도장), 제505호는 근린생활시설(종교집회장)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가 구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토 부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57807 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정평가서 작성일: 2026년 8월 5일

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-10 흥덕유프라자 5층 501호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2010년 3월 18일

* 용도 (공부상): 학원 (501호)

* 용도 (건축물대장상): 제1종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설 (건축물대장 전체)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 324,000,000원

* 토지 면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

* 건물 면적: 136.96㎡ (약 41.43평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 남측으로 노폭 20미터 내외, 북측으로 노폭 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 기타 용도 지역: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등/단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도 대상)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김래형(2013.08.16), 황연례(2019.08.01)

* 근저당: 부산은행 (총액 2,037,200,000원, 2019.08.01 ~ 2023.01.26) - 말소기준권리: 을8 (2019.08.01)

* 압류: 국민건강보험공단(2023.08.14), 용인시(2023.09.27)

* 임의경매 개시 결정: 더블유비2309유동화전문(2025.09.15)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리인 근저당(을8, 2019.08.01)보다 늦은 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 없음)

* 본 경매물건은 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

* 본 건물(흥덕유프라자)은 제1종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설, 운동시설 등이 복합된 상가 건물입니다.

* 주변이 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어, 해당 지역 내 상권은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 분포

* 본건(501호)은 공부상 학원으로 이용 중입니다.

* 건물 전체적으로는 학원, 근린생활시설(체육 도장, 종교집회장) 등이 입점해 있어 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 시설 검색 결과, 상업시설, 교육시설(흥덕중학교 등)이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 검색되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

* '흥덕중학교'가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (건축물대장 상 '교육연구시설'로도 기재되어 있어 관련 시설 이용 가능성 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 상 특이사항

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행 중입니다.

6.2. 현장 조사 제약

* 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 용도(단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (본 물건의 용도는 근린상가/업무시설 등으로, 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 토지 이용 계획 변경 시 고려될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 상가 건물로, 주거 밀집 지역 내에 있어 배후 수요가 확보된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 노후도가 심하지 않고(2010년 사용승인), 주변 교통 및 편의시설 이용도 보통 수준으로 파악됩니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 공부 내용과의 차이 가능성이 존재하며, 토지거래계약허가구역 지정 등 일부 행정적 제약 사항이 존재합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 이는 경매 절차 진행 과정에서 일반적인 사항으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 상가 건물입니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 상가 건물의 경우, 업종 전환 등을 통한 적극적인 활용으로 시세 차익 및 임대 수익 증대 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교 및 주변 유사 물건 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기본 원칙

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 324,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과에 따른 건물 상태, 주변 임대 시세, 향후 예상 임대수익률, 공실 위험, 명도 난이도, 예상되는 수리 비용, 제세공과금, 취득세, 법무사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 통상적인 상가 경매 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 본 물건의 잠재적 가치와 투자 목적에 부합하는 최적의 입찰가를 산출하기 위해서는 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.