나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57896 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 471-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장등이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 장방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연화유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(행함유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1990년 06월 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 벽돌치장 마감등 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감등 창호 : 알루미늄새시 창호등임.

이용상태

1,2층 : 주택, 지층 : 창고등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 수원지방법원 2025타경57896 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 해당 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 471-36번지에 소재한 단독주택입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 471-36번지 (신주소: 경기도 수원시 장안구 조원로58번길 56-27)

용도: 단독주택 (건축물대장 상 2가구로 표기)

토지 면적: 146.00㎡ (약 44.16평)

건물 면적: 171.00㎡ (약 51.73평)

건물 구조: 1990년 06월 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층 건물

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이아이에스정보통신주식회사

1.3. 감정가

감정평가액: 358,512,500원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 평탄하게 부지 조성된 장방형의 형태로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 폭 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본 물건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연화유치원, 행함유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리 분석)

등기부상 현재 소유권은 협의분할에 의한 상속으로 현순자 명의로 이전되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 케이아이에스정보통신주식회사의 근저당권(251,500,000원)이며, 본 경매개시결정(2025타경57896) 역시 동일 채권자에 의해 신청되었습니다. 등기부상 채권 총액은 251,500,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 현재 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 노성호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-06

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상임. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 점유 및 사용에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 요구됩니다.

* 임차인 박동일

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-30

배당신고일자: 2025-11-25

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 보증금 20,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당신고일자가 명시되어 있어 경매 절차에 따라 배당을 받을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 가능한 권리/부담

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 관계에서는 위에서 설명한 바와 같이 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 점유 및 사용에 관한 문제가 발생할 수 있습니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 2003년식 원아트빌라(전용 34.72㎡)는 2026년 6월 기준 13,000만원(약 374만원/㎡)에 거래되었습니다. 1993년식 요담빌라(전용 29.12㎡)는 2026년 6월 기준 4,500만원(약 155만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 주로 다세대 주택의 시세이며, 본 건은 토지 146㎡(약 44.16평)와 건물 171㎡(약 51.73평)의 단독주택임을 감안하면 직접적인 비교는 어렵습니다.

주변 단독주택 매매 시세 조사 결과, 조원동 지역에서 유사한 규모(토지 150-200㎡, 건물 150-180㎡, 1990-2000년대 건축)의 단독주택은 3.8억 원에서 4.5억 원 수준으로 거래되고 있습니다. 감정가는 3.58억 원으로, 주변 단독주택 시세 범위의 하단에 위치하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 건과 동일한 단지 내 또는 동일 건물 거래 정보는 없습니다. 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 주택에 해당합니다. 본 건은 단독주택으로, 토지 가치가 시세에 크게 영향을 미치는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 조원초등학교가 근거리에 위치하며, 인근으로 소규모 상가, 편의점 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 건은 조원초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 있습니다. 또한, 수원여자대학교, 수원예술고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 노성호 씨의 존재입니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있고 임대관계가 미상임에도 대항력이 있다는 점은, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 또한, 박동일 씨의 경우 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 인수될 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점은 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮음을 시사하나, 점유 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

토지이용계획상 제1종일반주거지역 등 관련 규제를 준수해야 합니다. 특히, 특정 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 환경에 대해 조사한 바, 즉각적으로 드러나는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 조원초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 편의성도 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 임대관계가 미상인 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. "인수 보증금 합계 0원"이라는 점은 재정적 부담은 덜어줄 수 있으나, 점유권 해소 및 명도 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 단독주택 시세 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단되므로, 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 조원초등학교 인접, 주거 선호 지역

* 탄탄한 토지 가치: 146㎡의 비교적 넓은 대지면적

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 모든 등기 권리 소멸 예상: 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 358,512,500원입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 그러나 주변 단독주택의 시세가 3.8억 원 이상임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 매력적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 크지 않다는 점(인수 보증금 합계 0원)을 고려하되, 명도 가능성 및 소요 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 330,000,000원에서 370,000,000원 범위 내에서, 명도 관련 비용 및 시간을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

타겟 입찰가: 약 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.