나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3789 [1] 경기도 김포시 월곶면 포내리 251-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "포내동마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 답 및 전 등으로 형성된 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행횟수 등을 고려하면 대중교통을 이용한 접근은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 자체지반 평탄하게 조성한 평지로서, 현황 과수목(포도나무)이 식재되어 있으며, 제시외 건물 및 비닐하우스가 소재함.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥 구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인 등, 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26~26.8.25) 토지정보과문의)).

제시목록 외의 물건

"감정평가액의산출근거및결정의견"란 제Ⅳ항, "토지감정평가명세표" , "지적및건물 개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
3. 지상의 포도나무 142주 포함 평가함.
4.지상에 소재하는 비닐하우스 4개동은 해체가 용이하므로 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 251-4 소재의 토지로서, 사건번호는 부천지원 2025타경3789(1)입니다. 토지의 용도는 전이며, 감정가는 281,040,000원입니다. 토지 면적은 1992.00㎡(약 602.58평)이며, 토지 지분 또한 1992㎡입니다. 건물 면적은 0.00㎡이나, 36.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 신김포농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "포내동마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 답, 전 등이 형성된 경지정리지대로 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

* 교통상황

차량으로 본 건까지 접근 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 횟수를 고려할 때 대중교통을 이용한 접근은 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 세장형으로 자체 지반이 평탄하게 조성된 평지입니다. 현재 과수목(포도나무)이 식재되어 있으며, 제시외 건물과 비닐하우스가 소재합니다.

* 인접 도로상태

본 토지는 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 신김포농업협동조합의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 신김포농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

이후 등기된 권리로는 검단신용협동조합의 근저당권(을11), 경기신용보증재단의 가압류(갑5), 신김포농업협동조합의 임의경매개시결정(갑6) 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 311,800,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세 임대 내역은 미상입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않으나, 지상권개요 항목이 비어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 등기부요약상 지상권설정(을10)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 월곶면 포내리는 농업 중심의 지역으로, 농가주택 및 농경지가 주를 이룹니다. 따라서 상업 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있으며, 대규모 상업 시설이나 유동인구는 적을 것으로 예상됩니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 농업 외 상업적 활용은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설

주변 정보가 제한적이나, 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점, 농협 등을 이용할 것으로 보입니다.

* 주변 환경

농가주택과 농경지 위주로 형성된 한적하고 조용한 농촌 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지가 전(밭)이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않으니, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 다수 존재합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 비닐하우스: 36.00㎡의 제시외 건물과 4개 동의 비닐하우스가 소재합니다. 비닐하우스는 평가에서 제외되었으나, 해체 용이성 여부 및 처리에 대한 실질적인 고려가 필요합니다. 제시외 건물에 대한 명확한 용도 및 상태 확인이 필요합니다.

* 포도나무 포함: 지상에 식재된 포도나무 142주가 평가에 포함되어 있어, 낙찰 후 이에 대한 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 도로 접근성: 남동측 3~4미터 도로에 접해 있으나, 토지의 이용 및 활용에 있어 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면의 농업용 토지(전)로서, 감정가는 281,040,000원, 면적은 1992㎡(약 602.58평)입니다. 현재 과수목(포도나무)이 식재되어 있고 제시외 건물 등이 소재하며, 토지매각 대상입니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 농림지역, 군사시설 보호구역 등 토지 이용 제한이 다수 존재하고, 토지거래허가구역 지정 기간도 존재하므로 이 점을 반드시 인지해야 합니다.

대중교통 접근성이 다소 불편하며, 주변 생활 편의시설 정보도 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업용 토지로서의 잠재 가치: 김포시 지역의 농업용 토지로서, 향후 농업 관련 시설 도입 또는 경작용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 자체의 활용성: 평탄하게 조성된 평지로서, 추가적인 토지 개발(농업 관련 시설 등)의 기반이 될 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 등록된 권리가 말소될 예정이므로, 권리상 위험은 낮다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있습니다. 감정가는 281,040,000원이나, 농지취득자격증명 필수, 각종 개발 제한, 도로 접근성 불편, 비닐하우스 및 포도나무 처리 문제 등 고려해야 할 리스크 요인이 많습니다.

따라서, 본 물건은 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 입찰가 결정 시에는 주변 유사 토지 시세, 본인의 자금 계획, 농지 취득 규제 완화 여부, 장기적인 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 구체적인 예상 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.