나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34424 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 338-32 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2001.08.31) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 24m 내외의 포장도로, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10 m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표 면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34424 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 338-32 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

건물지분: 37.91㎡ (약 11.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (감정평가서요약에 주택도시보증공사가 강제경매 권리자로 기재되어 있음)

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 특히, 향후 대장홍대선 고강역 개통 예정으로 교통 편의성이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 서울 강서구와의 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변 환경: 고강초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 김포국제공항과 가까운 거리에 위치해 있어 항공기 소음 영향 지역일 가능성이 있습니다.

* 도로: 대상 물건 동측으로 폭 약 24m, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로3류 및 소로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경34424)입니다.

* 등기부채권 총액: 137,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤경운)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-02-28

* 대항력: 없음 (등기부상 을구 7번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수 대상이 아닙니다.)

* 임차인: 이창봉

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이창봉 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 물건명세서 참고사항: 을구 순위 7번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 10일 거래된 1999년식, 37.28㎡(약 11.28평) 다세대주택(월드하니타운)이 100,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 면적이 유사하나, 건축 연도가 더 오래되었습니다.

* 2025년 12월 19일 거래된 1990년식, 43.56㎡(약 13.18평) 다세대주택(성산주택)이 136,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건보다 면적이 크고 건축 연도가 오래되었으나, 본건과 동일한 2층에 위치합니다.

* 2025년 12월 15일 거래된 2019년식, 57.51㎡(약 17.40평) 다세대주택(행복빌)이 225,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 비교 시 면적이 훨씬 크고 최신 축이라 가격대가 높습니다.

* 시세 분석: 본건(37.91㎡, 2001년식, 2층)의 감정가는 142,000,000원입니다. 유사 면적의 1999년식 주택이 1억원에 거래된 점과, 더 큰 면적의 1990년식 주택이 1억 3,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세 대비 중간 또는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 대장홍대선 고강역 개발 예정지라는 미래 가치를 감안할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 고강초등학교가 인접하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 재래시장, 병원, 약국, 마트, 편의점 등이 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/휴식: 수주근린공원, 서서울호수공원, 고강선사유적공원 등이 인근에 있어 여가 및 휴식 활동을 즐길 수 있습니다.

* 대중교통: 버스 노선이 다양하게 운행 중이며, 향후 고강역 개통 시 지하철 이용 편의성이 크게 증대될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 리스크: '이창봉' 임차인이 '대항력 있음'으로 등재되어 있으나 보증금이 0원으로 표기되어 있습니다. 이에 대한 명확한 사실 관계 확인 및 잠재적 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 항공 소음: 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2001년에 사용승인을 받은 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역에 포함되어 있으나, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에서의 거래에 해당될 경우 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동 소재의 다세대주택으로, 고강초등학교 인접, 서울 접근성 우수, 향후 대장홍대선 고강역 개통 예정이라는 미래 가치를 보유하고 있습니다. 주택도시보증공사 관련 임차권은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확하나, '이창봉' 임차인의 '대항력 있음' 표기 및 0원 보증금은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다. 항공기 소음의 영향 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 입지적 강점과 미래 개발 호재를 바탕으로 한 투자 가치를 지니고 있으나, 권리 관계의 불확실성과 환경적 요인에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치 상승: 대장홍대선 고강역 개통 예정으로 인한 교통망 개선 및 지역 가치 상승 기대감이 높습니다.

* 우수한 서울 접근성: 서울 강서구 등 주요 지역과의 인접성으로 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 가족 단위 실수요자들에게 매력적입니다.

* 주변 개발 호재: 신축 아파트 공급 등 지역 개발이 활발하게 이루어지고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 본건과 면적이 유사한 37.28㎡ 주택이 100,000,000원에 거래되었으며, 면적이 조금 더 큰 43.56㎡ 주택은 136,000,000원에 거래되었습니다. (모두 2025년 12월 거래 기준)

인수 보증금이 0원이고, HUG 관련 임차권이 소멸될 예정이라는 점은 긍정적이나, '이창봉' 임차인의 대항력 존재 여부 및 항공 소음 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

현재 시점의 감정가와 과거 거래 사례, 그리고 미래 개발 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 118,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.