나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3802 [1] 경기도 김포시 운양동 1340-4 라비드퐁네프 블루동 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 김포한강1로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "운양역" 등이 소재함.

건물의 구조

2018년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 1층 115호외 1개호수로서, 외벽: 석재, 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2018-10-30)

이용상태

2개호수 일체로 '근린생활시설(일반음식점)'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 지하 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1) 근린상업지역(2014-11-27), 도시지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(모담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)). (토지 2) 근린상업지역(2014-11-27), 도시지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(모담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 이 사건 2개 호수를 일체로 일반음식점으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 김포시 운양동 1340-4 라비드퐁네프 블루동 1층 115호

1.2. 사건번호

부천지원 2025타경3802 (1)

1.3. 물건종별

근린상가 (토지/건물 일괄매각)

1.4. 감정가

837,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

건물면적: 57.56㎡ (약 17.41평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 이 사건 2개 호수를 일체로 일반음식점으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 김포한강1로에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '운양역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행 근저당권(2019-04-26, 288,000,000원)을 포함한 모든 권리(소유권이전, 가압류 3건, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,837,906,138원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2023-03-30

* 확정일자: 2023-03-30

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 보증금 반환은 배당 순위에 따라 결정되며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건은 2개 호수를 일체로 일반음식점으로 이용 중이며, 이는 지역 내 소비 수요를 충족시키는 근린생활시설의 일반적인 형태입니다.

4.2. 주위 상권

아파트 단지 및 학교가 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 대단위 아파트 단지의 상가 및 운양역 인근의 다양한 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 다수의 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 근린상업지역, 도시지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(모담유치원), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.)

6.2. 특수 물건 정보

유동화물건으로, 채권 및 권리관계의 복잡성으로 인한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대차 관계 미상: 명시된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 2개 호수 일체 이용: 명도 진행 시 점유자와의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 운양역 인근의 우수한 입지에 위치한 근린상가입니다. 아파트 단지와 학교가 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 현재 일반음식점으로 활발히 이용 중입니다. 다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특수성, 공항 고도 제한 등 토지 이용 계획상의 제한 사항들은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 성장 잠재력과 운양역 역세권의 편리한 교통 환경.

* 대단지 아파트와 학교 인접으로 인한 안정적인 고정 수요 확보.

* 현재 운영 중인 일반음식점으로서 바로 수익 창출 가능성.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확해지는 점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 837,000,000원이며, 현재 인수해야 할 보증금은 없습니다. 높은 총 채무액과 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 약 100% ~ 110% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 837,000,000원 ~ 920,700,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 시세 분석을 통해 추가적으로 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.