나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3673 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-4 태림더끌리움1차 5층524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드)' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 5층 524호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 노폭 12미터내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6881-4 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동 6881-5 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-4 태림더끌리움1차 5층 524호

* 건물명: 태림 더 끌리움 1차

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.11.12)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 5층 524호

* 용도: 오피스텔, 업무시설, 제2종근린생활시설

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

* 토지 지분: 5.7476㎡ (약 1.74평)

* 건물면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

* 건물 지분: 26.94㎡ (약 8.15평)

* 전용면적 (추정): 21.5㎡ (약 6.5평) (최근 거래 정보 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 94,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

* 유동화물건

* 물건명세서 작성일: 2026-06-16

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드)' 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

2.2. 교통 여건

* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 북측, 동측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로에 접함.

* 김포골드라인 구래역을 중심으로 한 교통망 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-01-08, 98,400,000원)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 하나은행 근저당 (2019-01-08)

* 부산신용보증재단 가압류 (2025-01-17)

* 하나은행 임의경매 (2025-09-09)

* 동래세무서장 압류 (2026-03-11)

* 등기부채권 총액: 138,950,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 283,000원

* 전입/확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

* 본건은 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 늦게 설정된 가압류, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 존재하며, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 김영우는 대항력이 없어 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 없음. 따라서 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 김포시 구래동은 김포한강신도시에 속하며, 택지개발지구로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

* 주변에 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편임.

* 본건은 '구래역' 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있음.

4.2. 상권 활성화 요인

* 김포골드라인 구래역을 중심으로 한 대중교통 접근성이 우수함.

* 주변의 신규 아파트 단지 및 오피스텔 입주로 인한 잠재적 임차 수요가 존재함.

* 소규모 근린생활시설들이 밀집하여 일상생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트구조의 19층 건물이며, 본건은 5층에 위치함.

* 건물 내 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있음.

* 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등임.

5.2. 이용 현황

* 본건은 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 토지 형상은 인접지와 등고 평판한 정방형으로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

* 본건은 유동화 물건으로, 채권이 자산유동화전문회사(SPC) 등 제3자에게 이전되었을 가능성이 높음. 이로 인해 채권 양수도 관련 절차나 이해관계자 확인에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있으나, 물건 자체의 권리관계나 매각 절차에는 직접적인 영향이 없을 수 있음.

6.2. 권리 관계

* 임차인 김영우는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 신고일자(2025-11-14)를 고려할 때 명도 과정에서 잔여 임대료 정산 등 일반적인 명도 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 공시지가 및 실거래가 차이

* 감정가(94,000,000원)와 최근 실거래가(2025년 11월, 2026년 2월 기준 65,000,000원~66,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 괴리, 또는 대상 건물의 면적(26.94㎡)과 최근 거래된 전용면적(21.5㎡)의 차이 때문일 수 있음. 입찰 시 현재 시장 가치를 면밀히 재산정해야 함.

7. 종합 의견

본건 경기도 김포시 구래동 소재 태림 더 끌리움 1차 오피스텔은 구래역 인근의 역세권에 위치하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 양호함. 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 내부 설비 또한 잘 갖춰져 있음. 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보임. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 실거래가와 감정가 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요함. 유동화 물건이라는 점은 참고사항으로, 물건 자체의 직접적인 가치 하락 요인은 아님.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 구래역 인근 역세권 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수요 확보에 유리함.

* 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됨.

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확하며, 명도 부담이 적음.

* 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지와 연계된 상권으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 '태림 더 끌리움 1차' 오피스텔의 전용면적 21.5㎡ 기준으로 2025년 11월부터 2026년 2월까지 6,500만원에서 6,600만원 사이에서 거래가 이루어졌음. 본건의 건물면적은 26.94㎡로, 최근 거래 사례보다 면적이 넓다는 점을 감안할 때, 단순히 면적 비율로 환산 시 약 8,200만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있음.

[65,000,000원 (최저가) / 21.5㎡] * 26.94㎡ ≈ 81,581,395원

[66,000,000원 (최고가) / 21.5㎡] * 26.94㎡ ≈ 82,776,744원

감정가는 94,000,000원으로, 시장 실거래가와 상당한 괴리가 존재함. 신중한 접근을 위해 시장 실거래가를 기준으로 하되, 면적 차이 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 입찰가는 대략 7,500만원에서 8,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. 최소 입찰가는 감정가의 10%이므로, 9,400,000원 이상부터 입찰 가능함. 예상 입찰가는 8,500만원 내외로 제시하며, 최종 결정은 상세한 현장 조사를 통해 잠재적 가치 상승 요인 및 리스크를 재확인한 후 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.