나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512347 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물내 2층 205호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 로폭 약 8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512347 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층 205호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 가치

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.16㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.16㎡ (약 2.77평)

건물면적 (전용면적): 59.35㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.35㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

건축년도: 2016년

준공일: 2016년 6월 3일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 슬라브 지붕 15층 건물 내 2층 205호

외벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

3.2. 건축물 정보

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 공동주택으로도 활용 가능한 복합 용도로 기재되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 요약

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건임.

등기부 채권 총액은 280,000,000원임.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (담당자: 김 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-30

확정일자: 2022-06-10

배당신고일자: 2024-09-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정.

임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨" 등의 특이사항을 고려하여, 최종 매각 조건 및 관련 서류를 반드시 재확인해야 합니다.

4.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑4 (인천광역시부평구 압류, 2023-07-13)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 순위 3번 주택임차권(김재규)은 말소 예정이며, 압류(갑4, 갑5, 갑6) 및 강제경매개시결정(갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 3번 주택임차권이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건은 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 밀집 지역 및 학교가 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 포함된 바 있습니다. 현재(2026년 7월 15일) 시점에서 해당 지정기간은 만료되었거나 만료 시점에 가까워, 일반적으로 신규 취득 시에는 관련 허가 절차는 필요하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 기일이 해당 지정기간 내에 있었던 경우, 특정 외국인 등은 허가를 받아야 할 수 있었으므로, 정확한 경매 진행 시점을 확인하여 법적 영향을 검토해야 합니다.

6.2. 계약 관련 특이사항

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하며, 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경을 의미할 수 있습니다. 권리 분석상 명확한 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 변경된 인수 조건의 구체적인 내용과 HUG의 확약서 내용을 상세히 검토하여 잠재적 위험 요소를 최소화해야 합니다.

7. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 예비 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. "HUG 인수조건 변경"과 관련된 추가 확인 사항은 철저히 검토해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

* 인수되는 권리 및 임차보증금 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있지만, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 투자 요인입니다.

* 역세권에 위치하며 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 건물 면적: 59.35㎡ (약 17.97평)

* 최근 실거래가 (59.35㎡ 기준):

- 2025년 6월: 18,500만원 (64.61㎡ 기준 참고, 유사 평형으로 추정)

- 2025년 9월: 18,700만원 (59.35㎡)

- 2026년 5월: 17,600만원 (59.35㎡)

* 최근 시세 평균 (59.35㎡ 기준): (18,700만원 + 17,600만원) / 2 = 18,150만원

본건의 감정가는 21,000만원으로, 최근 실거래가 평균인 18,150만원보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 시세 대비 합리적인 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위는 최근 평균 시세인 18,150만원을 기준으로, 현장 가치 평가 및 추가 시세 조사를 거쳐 90% ~ 100% 수준에서 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 163,350,000원 ~ 181,500,000원 (약 1억 6천 3백만원 ~ 1억 8천 1백만원)

*최종 입찰가는 본건의 현장 답사를 통한 정확한 상태 확인, 공실 및 임대 수익률 분석, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.