나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512343 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-21 엠브이아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(굴포천역, 부평시장역)이 소재하는 등 대중교통편익은 양호함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2015.07.15) 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 조사일 현재 공동주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 7m, 서측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 124-21 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512343 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-21 엠브이아파트 2층202호

건물명: MV아파트

용도: 오피스텔

사용승인일: 2015년 7월 15일

감정가: 282,000,000원

토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

건물면적(전용): 72.90㎡ (약 22.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황:

대상 물건 인근에 버스정류장 및 지하철역(굴포천역, 부평시장역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

도로 상태:

대상 물건은 동측으로 노폭 약 7m, 서측으로 노폭 약 35m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512343), 접수일자 2025년 9월 15일

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 30일

확정일자: 2022년 9월 7일

배당신고일자: 2024년 10월 10일

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권으로 등재되었으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 11일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리 분석 요약:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '이 ' 임차인의 대항력 유무 및 보증금 0원이라는 특이사항으로 인해 낙찰 후 인수 또는 명도 관련 추가적인 검토가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항 또한 거래 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 부평구는 인천의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 유동인구가 많아 상권 활성화 정도가 양호한 지역에 속합니다.

주변 시설 및 혐오시설 유무:

주변에 학교(부평중학교), 주거 단지, 상업 시설 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성:

지하철 1호선 부평역과 인천 1호선 굴포천역, 부평시장역이 도보 또는 근거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설:

단지 인근에 학교, 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '이 ':

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 2025년 7월 11일 기준으로 대항력이 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 지연 또는 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경:

HUG와의 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 매각 절차 진행 또는 낙찰 후 인수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정:

2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에 외국인 등이 주택 용도로 취득할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부평동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건 및 교통 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물(2015년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점과, 대항력 있는 임차인 '이 '의 존재, 그리고 HUG와의 인수조건 변경이라는 복합적인 권리 및 계약 관계는 낙찰 후 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인 명도 관련 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평 중심 상권의 우수한 입지 및 편리한 교통 환경.

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 상품성이 양호.

* 성공적인 임차인 명도 및 권리 관계 정리가 이루어질 경우, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 282,000,000원이나, 최근 실거래 정보에 따르면 비슷한 면적의 오피스텔이 2026년 6월 22일에 185,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 감정가와 실거래가 간 상당한 차이가 존재하며, 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황 또는 건물 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

현재 물건의 권리 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 185,000,000원을 기준으로, 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 이상으로, 잠재적 리스크 해소 비용 및 경매 특성을 고려하여 210,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.