나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512396 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 690-18 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-현관문에 정화조청소비용(세대당 11,000원) 납부안내문과, 수도공사비용(세대당11,000원)납부안내문이 부착되어 있음(2025년 9월 현황조사 기준).
-통칭 성지빌라라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512396 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 690-18, 3층 302호 (통칭 성지빌라)

* 용도: 다세대주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 1992년 07월 25일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 33.51㎡ (약 10.14평) - 본건 토지 지분 면적

* 건물면적: 48.85㎡ (약 14.78평) - 전용면적

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 본건은 통칭 '성지빌라'라고 불립니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본건은 인천지방법원 2025타경512396호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2019년 06월 14일 접수된 주식회사 에이치에스자산대부의 근저당권(을3)입니다.

* 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리(을4 주택임차권, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 강제경매, 갑10 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 등기부상 주택임차권(을4, 한국토지주택공사, 보증금 85,000,000원)이 존재하나, 말소기준권리(을3)보다 늦게 접수되었고 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 현황조사 기준 임차인: 한국토지주택공사 (대항력 없음)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 03일

* 확정일자: 2018년 11월 05일

* 배당신고일자: 2021년 07월 05일

* 임대 관계는 미상입니다. (권리분석상 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(을3 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 한국토지주택공사의 주택임차권(을4)은 등기부상 존재하나, SGI의 말소동의 확약서 제출 및 등기부상 '말소' 기재로 인해 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 주안동 735-6번지 '세명쉐르빌' (2001년 준공, 전용 43.33㎡) : 82,000,000원 (약 626만원/평)

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27번지 '화인에이스빌' (2012년 준공, 전용 44.77㎡) : 122,000,000원 (약 904만원/평)

* 인천 미추홀구 주안동 622-10번지 '대일빌라' (1993년 준공, 전용 44.4㎡) : 90,000,000원 (약 672만원/평)

* 본건(성지빌라, 1992년 사용승인, 전용 48.85㎡)의 감정가는 96,000,000원이며, 평당 약 649만원 수준입니다.

* 최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 신축에 가까운 건물에 비해 낮은 편이며, 유사 연식의 건물과 비교 시에는 중간 수준으로 평가됩니다.

* 최근 거래된 '화인에이스빌'은 준공연도 차이가 있음에도 불구하고 높은 가격에 거래되었으며, 이는 지역별, 건물별 편차를 보여줍니다.

4.2. 건물 노후도 및 특징

* 본건 '성지빌라'는 1992년에 사용승인되어 노후도가 있는 편입니다. (사용승인 34년차)

* 철근콘크리트 구조로 안정성은 있으나, 내부 마감재 및 설비 등은 연식에 따른 노후화가 예상됩니다.

* 건축물대장상 10세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

* 상하수도 시설, 난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주위 편의시설

* 가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 주택가와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 인천기계공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 외국인 토지거래 허가구역 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 보고서 작성 시점(2026년 9월) 기준 만료되었습니다.

* 현관문에 정화조 청소비용(세대당 11,000원) 및 수도 공사 비용(세대당 11,000원) 납부 안내문이 부착되어 있어, 낙찰 후 추가적인 납부 의무가 발생할 수 있습니다. (2025년 9월 현황조사 기준)

6.2. 기타 특이사항

* "SGI 인수조건 변경" 관련 정보가 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 매각 조건이나 채권 관련 사항의 변경으로 추정됩니다.

* 건물이 노후화되어 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시기가 도래할 수 있으며, 이에 따른 소유주 간의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512396호 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택입니다. 사용승인 후 30년 이상 경과된 건물로 노후도는 있으나, 철근콘크리트 구조로 기본적인 안정성은 갖추고 있습니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 건물 노후화 및 안내문에 부착된 정화조/수도 공사비 납부 안내문 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가되나, 최신 거래 사례 중 더 높은 가격의 거래도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 주안동이라는 지역적 이점

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (특히 유사 연식 건물 대비)

* 다세대주택으로 소유권 행사가 용이

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

감정가: 96,000,000원

최근 매매가 범위: 82,000,000원 ~ 122,000,000원 (평당 약 626만원 ~ 904만원)

본건 전용면적: 48.85㎡ (약 14.78평)

본건 감정가 기준 평당가: 약 649만원

유사 연식의 건물 거래가(8,200만원 ~ 9,000만원)와 본건 감정가를 고려할 때, 경쟁 상황 및 향후 가치 상승 가능성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

본 물건은 1차 매각 시 감정가(96,000,000원) 이상, 유찰 시에는 2차, 3차 매각 기일을 거치며 가격이 조정될 수 있으므로, 시세 변동 및 경쟁자의 입찰 성향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

정화조 청소비 및 수도 공사비 등 기타 부대 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.