나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512125 [1] 인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하동행정복지센터" 북동측 인근의 엠디타운 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2013. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물 내 2층 201호로서, 외벽:콘크리트 위 본타일, 돌붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택(연립주택)은 북측, 동측 및 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 특수도로(보행자전용도로)(2012-06-07))(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 성장관리권역(2025-08-22), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512125 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1093-5 엠디타운 2층 201호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

* 토지지분: 11.8018㎡ (약 3.57평)

* 건물면적: 27.64㎡ (약 8.36평)

* 건물지분: 27.645㎡ (약 8.36평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서O (서민금융진흥원)

* 건축년도: 2013년 10월 (사용승인일 2013.10.22)

* 층수: 5층 건물 중 2층 201호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하동행정복지센터" 북동측 인근 엠디타운 단지 내에 위치하며, 주변은 유사한 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상태: 본건 공동주택(연립주택)은 북측, 동측, 남측으로 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 소로1류(폭 10m~12m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512125) - 서울보증보험 (등기부상 갑5)

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구 3번 주택임차권 등기 외 모든 권리(갑1~갑5, 을3)는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 미해결 권리 및 주의사항:

* 본건의 가장 큰 리스크 요인은 '대항력있는임차인' 존재 여부입니다. 특이사항 및 물건명세서에 "대항력있는임차인" 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기"가 언급되어 있습니다.

* 이는 등기부상 '말소' 처리되었고, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명확히 기재되어 있는 점과 상반됩니다.

* "SGI 인수조건 변경" 문구 또한 해당 임차권 또는 채권 관련 추가적인 복잡성이 있음을 시사합니다.

* 따라서, 해당 임차권의 실질적인 처리 여부 및 잠재적 인수 가능성에 대한 법률 전문가의 철저한 검토가 입찰 전 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 99,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2024-07-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 대항력이 없다고 판단 시)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 최근 주변 실거래가 분석:

* 엠디타운과 유사한 건물 또는 인근 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2017년 건축된 31.484㎡(약 9.53평) 면적의 주택이 2025년 3월 12,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,290만원)

* 2012년 건축된 53.99㎡(약 16.33평) 면적의 주택이 2025년 3월 22,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,396만원)

* 본건(27.64㎡, 약 8.36평)의 감정가(8,600만원)는 평당 약 1,028만원으로, 주변 유사 면적의 최근 실거래가 대비 합리적인 수준 또는 그 이하로 평가될 가능성이 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 인근에 학교 및 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 건물 상태: 2013년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 본타일 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 상반된 정보와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 해소하기 위한 법률적, 사실적 확인이 최우선으로 요구됩니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역에 해당하나, 이는 외국인 등 특정 대상의 주택용도 취득에만 적용되므로 일반 국내 실수요자에게는 직접적인 장애가 되지 않습니다.

* 건물 관리: 집합건물로서 공동으로 관리되는 부분에 대한 관리비 미납, 공용 부분 하자 발생 등의 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 공동주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있으며, 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 평가될 여지가 있습니다. 그러나, '대항력있는임차인' 관련 불분명한 정보와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 조건은 반드시 꼼꼼히 확인해야 할 잠재적 리스크입니다. 이러한 리스크 요인이 명확히 해소될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적 감정가: 주변 유사 부동산의 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 편리하여 거주 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구나 투자 목적에 적합한 소형 면적을 갖추고 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 인천 서구 당하동 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 86,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 8.36평)의 최근 거래 사례를 고려하면, 평당 시세는 약 1,100만원 ~ 1,400만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(평당 약 1,028만원)는 이러한 시장 시세와 비교할 때, 리스크 요인이 해소된다면 추가적인 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

* 중요 고려사항: '대항력있는임차인' 관련 리스크가 명확하게 해소되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근 (리스크 고려 시): 80,000,000원 ~ 95,000,000원

* 적극적 접근 (리스크 해소 시): 100,000,000원 ~ 110,000,000원

* 최종 입찰가는 본건의 임차인 관련 불확실성을 완벽하게 해소한 후, 법률 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.