나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512149 [1] 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역' 남동측 인근에 위치하며 인근은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 마전역(인천2호선)과 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 내 제5층 제504호로서(사용승인일: 2010.06.21.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 현황 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 엘레베이터설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측과 북서측으로 노폭 약 9m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2:제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512149 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 5층504호

용도: 연립주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 34.73㎡ (약 10.51 평)

건물면적: 60.32㎡ (약 18.25 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 한정), SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 예정)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역'(인천2호선) 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512149) (갑11) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 142,000,000원)을 포함한 모든 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 등기부등본상 말소 기재 및 물건명세서 상 말소동의 확약서 제출 사실을 근거로 판단됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인천 2호선 마전역을 이용할 수 있는 역세권 입지로, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕이며, 지상 5층 건물 중 해당 층은 5층 504호입니다. 사용승인일은 2010년 6월 21일입니다.

마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 현황 연립주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지 위에 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건은 북동측과 북서측으로 노폭 약 9m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택용도 취득 시에만 적용됩니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 내국인 간의 거래에는 직접적인 제약이 없습니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 추후 금융 조달에 영향을 줄 수 있습니다.

임차 관계 미상: 현재 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 명도 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다. (다만, 현재 파악된 임차권은 말소 예정으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 마전역 역세권에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 5천 4백만원입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, 토지거래허가구역 지정(외국인 한정) 및 SGI 인수조건 변경 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가와 유사한 수준으로 거래된 사례가 있어 시세는 안정적인 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 2호선 마전역 인근 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

권리 분석상 명확한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

넓은 전용면적을 활용한 주거 가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 154,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 마전동 988-1번지 타워팰리스4차 (연립, 59.8㎡, 2026.07.02 거래): 154,000,000원

본건(60.32㎡)은 감정가와 유사한 면적의 타워팰리스4차 사례와 같이 감정가 수준에서 최근 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세 역시 감정가 수준으로 판단됩니다. 따라서, 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.