나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512159 [1] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층 건물 (사용승인일자 : 2023.02.17.) 제6층 제604호, 제605호, 제606호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512159 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 604호

용도: 근린상가

감정가: 250,000,000원

토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

건물면적: 40.32㎡ (약 12.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 토지거래허가구역 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

주의사항:

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 환경은 보통 수준입니다.

건물은 2023년 2월 17일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 6층에 위치합니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 북동측으로는 폭 약 30m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 대로2류, 중로2류, 소로3류 등 다양한 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(을1)으로, 본 건 경매로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

본 건 경매개시결정등기(갑3) 및 이후 발생한 압류등기(갑4, 갑5, 갑6) 역시 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2) 및 근저당권 말소(을1) 기록이 있습니다.

현재 임차인 현황에는 (주)팀짜스트, 조 가 보증금 500,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성문어반스퀘어는 영종국제도시의 중심 상권에 위치하며, 2023년 3월 준공된 상가 건물입니다.

영종국제도시의 개발 계획에 따라 대규모 주거 배후 수요가 확보되어 있으며, 주변에 1만 7천 세대 이상의 대단지 아파트가 예정 또는 입주해 있습니다.

환승객 및 관광객 유입 가능성 또한 높아 수익형 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

근린상가로서 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

인천운서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 바 있으나, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 외국인 토지거래 허가 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

건물은 2023년 신축되었으나, 현재 '현황 공실' 상태입니다. 이는 명도를 위한 절차는 간소화될 수 있으나, 임대 수요 확보 및 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

'임대관계는 미상임'이라는 기재가 있으나, 별도 등재된 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2023년 준공)인 상가 물건으로, 영종국제도시의 개발 잠재력과 대규모 배후 수요를 기반으로 하는 지역에 위치하고 있습니다.

신축 건물임에도 현재 공실 상태이며, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

외국인 토지거래허가구역 지정 기간이 최근 만료되어 투자 진입 장벽이 완화되었습니다.

다만, 상가 건물의 특성상 공실 위험 및 경기 변동에 따른 임대 수익률 변동 가능성은 상존합니다.

8. 투자 포인트

영종국제도시의 지속적인 개발 및 신규 주거단지 입주에 따른 풍부한 배후 수요

신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 감가상각 부담이 적음

대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 간소화 및 즉시 사용 가능성

수익형 상가로서의 잠재력 및 향후 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 250,000,000원을 기준으로 하되, 실제 투자 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰 강도, 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

본 물건의 낙찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 책정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.