나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1587 [1] 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 903동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 '인천논현고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건내 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급배수시설 및 위생설비, 승강기, 화재경보기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경1587 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 903동 2층204호

• 용도: 아파트

• 감정가: 584,000,000원 (5억 8천 4백만 원)

• 토지면적: 72.13㎡ (약 21.8평)

• 건물면적: 131.90㎡ (약 39.9평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 신OOO

2. 물건 기본정보

• 본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, '인천논현고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

• 주위는 동류형의 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

• 교통 여건으로는 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인선 소래포구역, 인천논현역 도보 가능 거리)이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

• 단지 내 외곽의 공도와 접하고 있습니다.

• 토지 이용 계획상 본건은 제3종일반주거지역으로 분류되며, 지구단위계획구역, 중로1류 및 2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리는 2007년 12월 21일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당입니다.

• 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 본 건 매각으로 인해 소멸됩니다.

• 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용이나 권리자는 파악되지 않아 확인이 필요합니다.

• 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원으로 확인되었으며, 임대차 관계는 미상입니다.

• 등기부채권 총액은 약 17억 4천 5백만 원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

• 본건은 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 중심의 상권에 위치합니다.

• 인천논현고등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

• 주변 지역 조사 결과, 과거 논현동 지역에 음식물쓰레기 자원화시설 설치가 논의되었으나 주민 반대로 무산된 이력이 있으나, 현재 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

• 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

• 아파트는 2007년 10월에 사용승인된 냇마을신영지웰 단지로, 총 985세대(건축물총괄표제부 기준)로 구성되어 있습니다.

• 본건은 903동 2층 204호로, 전용면적 131.90㎡ (약 39.9평)입니다.

• 단지 내에는 주거 편의를 위한 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

• 주차는 총 1,709대로, 985세대(건축물총괄표제부 기준) 대비 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

• 본건은 유동화 물건으로, 채권 매각 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 소멸되므로 일반 경매 물건과 유사하게 취급될 가능성이 높습니다.

• 임대관계가 미상이며 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미등기 임차인 존재 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

• 외국인이 본건을 취득할 경우, 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 허가를 받아야 합니다. (국내 거주자 또는 내국인에게는 해당되지 않습니다.)

• 집합건축물대장 전유부상 호수가 2204호로 기재된 점과 본건의 등기부 및 주소지상 2층 204호와 차이가 있어, 정확한 호수 및 층수 확인이 필요합니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

• 본건은 인천 남동구 논현동에 위치한 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

• 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

• 제공된 최근 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다.

• 단, 2층이라는 층수와 건축물대장 호수 불일치 가능성, 미확인 지상권 등 일부 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

• 인천 남동구의 대표적인 아파트 단지 내 위치로 안정적인 가치 상승 기대.

• 교통 및 생활 인프라 우수.

• 권리 분석상 낙찰 후 소유권 행사에 무리가 없을 것으로 판단됨.

• 합리적인 감정가 및 최근 시세 적용 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 5억 8천 4백만 원입니다.

• 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(131.8954㎡)의 9층 아파트가 2026년 7월 9일 5억 원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 2일에는 동일 단지 내 더 넓은 면적(152.5702㎡)의 1층 아파트가 6억 원에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 7월 11일에는 작은 면적(96.5212㎡)의 19층 아파트가 5억 2천 5백만 원에 거래되었습니다.

• 이러한 최근 시세 및 본건의 2층이라는 층수, 그리고 감정가와의 차이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 5억 6천만 원 수준을 목표로 설정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

• 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으므로, 해당 금액에서 추가적으로 인수되는 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.