나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1564 [1] 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 10층1019호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 운서역 주변 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 무난함 -버스: 인근 소재 간선도로(햇내로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북서측 인근에 전철역(공항철도,운서역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물내 10층 1019호로서 ○ 외부마감: 알루미늄 복합판넬 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: 시스템창호

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비,기계식주차설비 ○ 난방설비: 지역난방 열병합

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 가장형 평지 ○ 이용상태 : 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 북서측 및 남서측으로 광로의 포장도로와 북동측 및 남동측으로 중로 및 소로의 보행자전용도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주차: 자주식(199) 기계식(118) 전기차(2)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1564 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 10층 1019호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

* 토지지분: 5.715㎡ (약 1.73평)

* 건물면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

* 건물지분: 21.21㎡ (약 6.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

* 차량 접근성: 자유로운 편입니다.

* 대중교통 여건: 무난합니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 공항철도 운서역이 북서측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 광로, 북동측 및 남동측으로 중로 및 소로와 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부요약:

* 소유권보존: 2019-07-18, 백두개발주식회사 외 4명

* 공유자전원지분전부이전: 2019-08-14, 미국인 (매매)

* 근저당권: 2019-08-14, 신한은행, 금104,400,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2025-09-10, 신한은행, 91,419,509원 (인천지방법원 2025타경1564)

* 등기부채권 총액: 104,400,000원

* 말소기준권리: 2019년 8월 14일자 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 경매로 인한 소멸: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임유진 (임 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-19

* 확정일자: 2025-02-19

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 보증금 및 차임에 대한 별도 인수 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 인천광역시 중구 운서동, 영종도 지역의 핵심 상업 및 업무 지구에 속해 있습니다.

* 운서역을 중심으로 상업 시설, 업무 시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 유동인구가 많고, 관련 업종의 임대 수요가 꾸준히 형성될 것으로 보입니다.

* 인천국제공항과의 뛰어난 접근성은 항공 관련 종사자 및 관광객을 대상으로 하는 사업체 운영에 유리한 조건을 제공합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 10층 건물 중 10층 1019호입니다.

* 외부 및 내부 마감: 외부 마감은 알루미늄 복합판넬, 내부 마감은 벽지 및 타일 등으로 되어 있습니다. 외부 창호는 시스템창호입니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 소화전, 도시가스, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있으며, 난방은 지역난방 열병합 방식입니다.

* 주차: 자주식 199대, 기계식 118대, 전기차 2대 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 자산유동화 과정에서 취득된 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재 지정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)은 만료되었습니다. 다만, 향후 재지정 가능성이 있으므로, 매수 시점에 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 장애물 제한 표면 구역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여, 건축행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다. 다만, 현황이 오피스텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 직접적인 사용 수익에는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있으나, 여러 법규의 적용을 받아 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본 물건은 인천공항 및 운서역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 업무지구 내에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 건물은 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 설비를 갖추고 있어 상품성이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최고의 입지: 운서역 역세권 및 영종도 핵심 업무지구 내 위치로 풍부한 배후 수요 확보.

* 공항 인접성: 인천국제공항과의 접근성이 뛰어나 항공 관련 종사자 임대 수요에 최적.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설 및 관리 용이성.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 투자 안정성 높음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 1월 11일 (7층): 120,000,000원

* 2026년 6월 26일 (10층): 95,000,000원

* 2026년 6월 18일 (6층): 90,000,000원

* 시세 분석: 최근 2026년 6월 실거래가는 9,000만원에서 9,500만원 사이로 형성되어 있으며, 본건과 동일한 10층 거래 사례가 9,500만원에 있었습니다. 감정가(1억 2,200만원) 대비 시세가 하락한 경향을 보입니다.

* 예상 입찰가: 최근 10층 거래 사례인 9,500만원을 기준으로, 경쟁률 및 물건 상태를 고려할 때 100,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 안정적인 투자를 원하시면 98,000,000원 ~ 102,000,000원을 목표로 하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.