나이스옥션 법원경매 인천 2023타경551571 [1] 인천광역시 부평구 신트리로6번길 18, 지하층1호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재‘부평구청’남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '부평구청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제1호로서, (사용승인일 : 1979.07.19.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설(인천상사주식회사)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도는‘지하실(아파트)’이나, 현황‘근린생활시설(사무실 및 창고)’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

(재매각) 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
공부 상 용도는 아파트(지하실)이나, 현황 상 근린생활시설(사무실 및 창고)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2023타경551571 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경551571 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 신트리로6번길 18, 지하층1호

* 용도: 공부상 아파트(지하실)이나, 현황 근린생활시설(사무실 및 창고)로 이용 중입니다.

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

* 토지 지분: 40.5㎡

* 건물면적: 274.21㎡ (약 82.95평) (전유면적)

* 건물 지분: 274.21㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: (재매각) 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평구청’ 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 ‘부평구청역’이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다. 등기부 채권 총액은 136,800,000원입니다.

* 등기부등본 주요 내역:

* 채권 최고액 136,800,000원의 근저당권이 존재했으나, 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 압류 기록이 존재했으나, 이 역시 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 인천상사(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 부평구청이 인근에 있어 행정 및 관련 상권의 이용이 가능합니다.

* 교통편의성 및 접근성: 지하철 7호선 부평구청역과의 접근성이 좋아 유동 인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 유사 물건 시세: 본 건의 감정가는 147,000,000원이며, 건물 면적(274.21㎡, 약 82.95평)을 고려할 때 약 177만원/㎡ (약 584만원/평) 수준입니다. 주변 유사 상가 및 오피스텔의 매매 시세는 평당 500만원에서 700만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이에 비해 본 건의 감정가는 상대적으로 낮은 편에 속하여 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 부평구청, 병원, 은행, 각종 상업 시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거/업무 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 본 건물의 사용 승인일은 1979년 7월 19일로, 약 47년 된 노후 건물입니다. 따라서 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장 상 용도는 아파트(지하실)이나, 현황은 근린생활시설(사무실 및 창고)로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 관련 행정 제재나 용도 변경 시 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 감정평가는 현황 용도에 따라 이루어졌습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 이력이 있습니다. 이는 최초 감정가가 높았거나, 권리 관계, 또는 시장 상황 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등의 제한 사항이 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평구청 인근의 역세권에 위치한 근린생활시설로, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하나 현황에 맞게 감정평가가 이루어졌습니다. 47년 된 노후 건물이라는 점과 재매각 물건이라는 점은 리스크 요인이지만, 시세 대비 낮은 감정가는 매력적인 투자 포인트로 작용할 수 있습니다. 특히, 현황 상 사무실 및 창고로 이용 중이므로 상업 시설로서의 가치가 인정된다면 유리한 투자가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부평구청역 도보 거리의 역세권에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가가 주변 상가 시세 대비 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 또는 시세 대비 저가 매수를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현황 용도 활용: 공부상 용도와 달리 현재 근린생활시설로 이용 중이므로, 바로 상업 시설로 활용이 가능합니다.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성: 재매각 물건으로, 최초 유찰 가격보다 경쟁이 덜할 경우 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 147,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 재매각 물건인 점과 주변 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되 시세 대비 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 산정 근거:

* 감정가: 147,000,000원

* 인수되는 권리 및 보증금: 0원

* 주변 상가 시세 대비 낮은 감정가 (약 177만원/㎡ vs 시장가 500~700만원/㎡)

* 재매각으로 인한 가격 메리트 고려

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.