나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1582 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 업무시설, 아파트, 상업시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 제1종,2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로, 남동측으로 왕복 2차선의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주 택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1582 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 7층701호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제7층 제701호

준공연도: 2013년

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.05㎡ (약 11.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 업무시설, 아파트, 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 환경 분석

지도 검색 결과, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 인근에 학교 시설이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재까지 검색된 자료에서는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2013-04-19)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (하나은행, 2013-04-19)

* 을2 주택임차권 (유창준, 2013-04-19, 말소)

* 갑5 가압류 (신용보증기금, 2024-05-24)

* 갑6 가압류 (경기신용보증재단, 2024-05-24)

* 갑7 임의경매 (하나은행, 2025-09-12)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (지상권 개요에 명시된 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 유창준 (유 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2018-08-06

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰 시 모두 소멸됩니다. 임차인 유창준 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 90,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 184,174,972원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 청라동 일대는 유사형의 업무시설, 아파트, 상업시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석 (딜라이트타워2)

최근 거래된 유사 물건들의 가격은 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 3일 거래, 7,000만원, 전용면적 24.2㎡ (6층)

* 2024년 12월 4일 거래, 7,300만원, 전용면적 28.565㎡ (8층)

* 2024년 9월 25일 거래, 7,500만원, 전용면적 24.2㎡ (12층)

면적 대비 단가를 환산하면 약 255만 원 ~ 310만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 인근에 "청라1동 행정복지센터"가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

주변에 학교 시설이 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도를 높일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 제한은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인의 주택용도 취득에 한정됩니다. 일반적인 투자자에게는 큰 제한이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임대 관계는 미상이나, 명시된 임차인 유창준 씨는 대항력이 없어 낙찰 시 인수 부담이 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역 오피스텔 공급량에 따른 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 딜라이트타워2 오피스텔로, 주변 상업시설 및 행정복지센터와 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 교통 여건 또한 양호하며, 유사 오피스텔의 최근 실거래가 추이를 볼 때 본건의 감정가는 시장가와 부합하는 수준으로 보입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 적은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 청라 신흥 상업지역 내 우수한 입지 조건

* 안정적인 대중교통 및 차량 접근성

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 안전한 물건

* 주변 상업 및 생활 편의시설 풍부

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가격은 약 1억 1천만 원 내외로 추정됩니다.

건물 면적 37.05㎡(약 11.21평) 기준, 최근 거래 사례의 평당가(약 255만 원 ~ 310만 원/㎡)를 적용하면 9,450만 원 ~ 1억 1,500만 원 범위의 시세를 예상할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 110,000,000원의 90% ~ 100% 수준인 99,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 경매 현장 분위기, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

정확한 임대 수익률 분석을 위해서는 현재 시장의 공실률 및 예상 임대료 수준에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 제공된 정보에 따르면 '임대관계 미상'으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.