나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512309 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 3층311호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 ""고잔근린공원 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공장, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내의 제3층 제311호로서, (사용승인일 : 2016.11.14.) 외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감 등 창호 : 알루미늄새시 창호 임.

이용상태

아파트형공장(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 급탕설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형 토지로서, 지식산업센터(아파트형공장)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.고잔동 736-4 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 2.고잔동 736-9 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 「남동국가산업단지 관리기본계획」의 적용을 받는 부동산임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동 736-4번지 엘아이 지식산업센터 3층 311호에 위치한 지식산업센터입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512309 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 476,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 3층 311호

* 용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

* 토지면적: 43.88㎡ (약 13.27평)

* 토지지분: 43.875㎡

* 건물면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

* 건물지분: 180㎡

* 감정가: 476,000,000원

* 사용승인일: 2016년 11월 14일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (8층 건물 중 3층)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 고잔근린공원 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공장 및 지식산업센터가 밀집한 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 35미터, 남측으로 약 12미터, 동측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 인수해야 할 권리가 있는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (우리은행, 2020-03-04, 720,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 기타 권리: 갑7 가압류 (주식회사옥성비철, 10,249,569원), 갑8 임의경매 (에이치에프더블유오이유동화전문, 530,712,975원), 갑9 압류 (남동구) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 730,249,569원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-01-31

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 1,000,000원으로 소액임을 고려할 때 명도 협의 시 원만한 해결이 가능할 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사와이케이이엔지, 양

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 주의사항: 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 주의사항: 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 1,000,000원은 명도 시 협의 또는 기타 절차를 통해 정리될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 남동국가산업단지는 인천의 주요 산업 단지로서, 제조업 및 지식산업센터가 밀집해 있습니다. 이는 관련 산업 종사자들의 수요가 꾸준할 가능성을 시사합니다. 주변에 공장 및 지식산업센터가 다수 분포하고 있어, 관련 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 남동산단의 전반적인 가동률 하락 및 구조적 진화의 실패가 지적되는 기사도 있어, 개별 물건의 경쟁력 확보가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 고잔동 인근에는 고잔근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 남동국가산업단지는 인천의 주요 산업 지역으로, 관련 기업들이 밀집해 있으며, 산업단지 내 녹색 휴게공간 조성 등 환경 개선 노력도 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 물건의 특성상 복잡한 권리관계나 특수한 거래 조건이 있을 수 있으므로, 계약 시 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 최 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 별도의 협의나 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 보증금이 1,000,000원으로 소액인 점은 긍정적입니다.

* 산업단지 규제: 본 부동산은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 「남동국가산업단지 관리기본계획」의 적용을 받는 지역에 속해 있습니다. 이는 해당 법률 및 계획에 따른 용도 제한, 시설 기준 준수 등 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 해당 구역들의 토지이용계획 및 제한사항을 사전에 확인해야 합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에 한하며 지정기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내에만 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동국가산업단지 내 위치한 지식산업센터로, 산업단지 내의 입지적 장점과 함께 대규모 산업 단지의 특성을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 산업단지 관련 법규 및 규제가 적용된다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 명도 관련 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남동국가산업단지 내 핵심 입지: 인천의 주요 산업 거점 중 하나인 남동국가산업단지에 위치하여 관련 업종의 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 활용도 높은 지식산업센터: 지식산업센터로서 다양한 업종의 사업체가 입주할 수 있으며, 건물 면적이 180㎡로 비교적 넓어 활용도가 높습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 유사 지역의 지식산업센터 실거래가 상승 추세 및 경매 물건을 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 상세한 시세 조사는 추가적으로 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인근 유사 물건의 시세, 본건의 낙찰가율, 명도 비용, 인수 가능성이 있는 권리(임차인 보증금 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 1,000,000원과 명도 관련 비용을 반드시 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.