나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1584 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 25층2501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건 내 25층 2501호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설, 난방설비 등 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측(약 15M 내외) 및 북측(약 20M 내외)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구 역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1584 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 25층2501호

용도: 오피스텔

감정가: 307,000,000원

토지 면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 51.58㎡ (약 15.60평)

건물 면적 (전용면적 - JSON 기준): 21.7044㎡ (약 6.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

개시 채권자 (등기부상): 하나은행 (근저당권자)

건축년도: 2022년

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동행정복지센터' 동측 인근에 위치.

주위 환경: 공원, 아파트 단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

교통 여건: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 접면: 서측(약 15M) 및 북측(약 20M)의 포장도로와 접해 있음.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2022년 4월 25일자 하나은행 근저당권 (216,000,000원). 본 경매로 인해 소멸 예정.

기타 등기 사항:

* 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 서인천세무서장 압류 (말소)

임차인 현황:

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2023년 5월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (경매 절차에서 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

4. 상권분석

지역 특징: 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역.

주변 환경: 상업 및 주거 시설이 혼합된 복합 상권 형성.

향후 발전 가능성: 계획된 도시 개발 및 상권 활성화 가능성 내포.

5. 생활정보

편의 시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 식당 등 이용 편리.

행정/공공 시설: 청라3동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성 양호.

혐오시설: 인근 지역에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 것으로 파악됩니다. 낙찰자의 자격 및 용도에 따라 확인이 필요합니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 경매 절차에서 변제될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 거의 없습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차에 대한 사전 검토가 필요합니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주 가능.

중심상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

권리 분석상 낙찰자의 인수 부담이 매우 적음.

25층 고층 유닛으로 조망 및 선호도 우수.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 실거래가 (전용면적 21.7044㎡ 기준): 2025년 4월 11,000만원 (23층), 2025년 3월 10,300만원 (20층), 2024년 11월 12,500만원 (7층)

* 실거래가 평균 (고층 감안 시 11,000만원 ~ 13,000만원 이상): 약 11,000만원 ~ 13,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가: 307,000,000원 (최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되었습니다.)

예상 입찰가: 130,000,000원

이는 최근 실거래가 수준 및 본 건의 25층 고층이라는 점을 감안한 가격이며, 감정가와는 큰 차이를 보입니다. 낙찰자의 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항: 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.