나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512407 [1] 인천광역시 서구 연희동 732-12 대신아트빌라 7동 지하층비03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "인천서곶초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설, 학교시설, 인천아시아트주경기장 등으로 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 "아시아드경기 장역" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비03호로서, (사용승인일자 : 2001.06.09) 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도는 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (인천서부교육청 평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 인천지방법원 2025타경512407 (1) 사건에 대한 물건 정보와 시장 분석을 바탕으로 작성되었습니다.

1.2. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512407 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 732-12 대신아트빌라 7동 지하층비03호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

건물지분: 39.45㎡ (약 11.93평)

건축물대장상 건물명: 대신아트빌라

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (총 5개 층)

사용승인일자: 2001.06.09

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "인천서곶초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교시설, 인천아시아드주경기장 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 인천지하철 1호선 "아시아드경기장역"이 인근에 있어 전반적인 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 한국주택금융공사의 신청으로 진행된 임의경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 11일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당(금42,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 해당 근저당은 말소기준권리가 되며, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 42,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 감정가는 57,000,000원으로, 건물면적 39.45㎡(약 11.93평) 기준 평당 약 144.5만원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 삼백타운 (2001년 준공, 2층, 57.54㎡): 2026년 1월, 150,000,000원 거래 (평당 약 260.7만원)

- 세종맨션 (2002년 준공, 지하층, 59.38㎡): 2026년 1월, 66,000,000원 거래 (평당 약 111.1만원)

- 연희점보주택 (1995년 준공, 1층, 52.39㎡): 2026년 1월, 131,000,000원 거래 (평당 약 250.0만원)

분석 결과, 감정가 5,700만원은 유사 조건(지하층)의 거래 사례(세종맨션, 평당 약 111.1만원)와 비교할 때 다소 높을 수 있습니다. 다만, 다른 층수 및 연식의 사례들은 평당 250~260만원 수준의 높은 시세를 보여주므로, 본건의 실제 가치는 층수, 건물 상태, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본건이 지하층이며 건물 준공 연도가 2001년임을 감안할 때, 감정가 수준은 시장 평균 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* "삼백타운" (2001년 준공, 2층, 57.54㎡): 2026년 1월, 15,000만원에 거래되었습니다.

* "세종맨션" (2002년 준공, 지하층, 59.38㎡): 2026년 1월, 6,600만원에 거래되었습니다.

* "연희점보주택" (1995년 준공, 1층, 52.39㎡): 2026년 1월, 13,100만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 인천서곶초등학교 북측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 근린생활시설 및 인천아시아드주경기장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과 포함)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음의 토지이용계획 및 제한사항에 영향을 받습니다.

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중인 지역)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

6.2. 특이사항 및 주의사항

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 함을 의미합니다. 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 관계 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 연희동에 위치한 본 다세대주택 지하층 물건은 기본적인 생활 인프라와 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 5,700만원은 유사 조건(지하층)의 거래 사례를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 및 교육환경 보호구역 등의 제한 사항이 있으나, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 주변 개발 계획(지구단위계획 입안 중)은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 대비 낮은 감정가: 유사 지역의 상위 거래 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

* 지하층 특수성 활용: 일반 시장에서 선호도가 낮은 지하층이라는 점을 감안하면, 경매 시장에서 경쟁이 덜하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 개선 잠재력: 지구단위계획구역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 57,000,000원

최근 유사 지하층 거래 사례(세종맨션)의 평당 단가(약 111.1만원/㎡)를 본건 면적(39.45㎡)에 적용 시, 약 4,382만원 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 5,700만원보다 낮은 금액입니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 잠재적 가치를 고려할 때 5,000만원 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.