나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512399 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1139 에이스네스트빌 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재‘인천광역시청’남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및‘인천 지하철1, 2호선 인천시청역’등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제6층 제621호로서, (사용승인일 : 2018.02.07) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 광대로 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),대로2류(폭30m~35m)(2019-06-10)(저촉),중로1류(폭20m~25m)(2019-06-10)(접합),중로3류(폭12m~15m)(2011-05-02)(중(국)3-156)(저촉),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(문의:인천동부교육지원청평생교육건강과460-6086)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.))),도시관리계획입안중(도시관리계획입안중인지역(문의처:032-440-1702))임. 기호(2) 일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),중로1류(폭20m~25m)(2019-06-10)(접합),중로3류(폭12m~15m)(2011-05-02)(중(국)3-156)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(문의:인천동부교육지원청평생교육건강과460-6086)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.))),도시관리계획입안중(도시관리계획입안중인지역(문의처:032-440-1702))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512399 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1139 에이스네스트빌 6층621호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

* 토지지분: 4.30㎡ (약 1.30평)

* 건물면적: 19.35㎡ (약 5.85평)

* 건물지분: 19.35㎡ (약 5.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험(SGI))

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천광역시청’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 2호선 인천시청역이 소재하여 교통 환경은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 8월 10일자 주택도시보증공사의 가압류(을구 6번)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차권: 대항력이 없으며(을구 3번, 말소 예정), 보증금은 115,000,000원입니다.

* 본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차보증금을 추가로 인수할 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,247,000,000원입니다.

* 주의사항: 'SGI 인수조건 변경' 관련 구체적인 내용은 계약 체결 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

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* 지역 특성: 인천시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 행정 및 상업 기능이 활발한 중심 상권입니다.

* 주변 시설: 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 인천시청, 다양한 상업시설, 근린생활시설 등이 인근에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정된 곳이 있으나, 구체적인 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 오피스텔이 밀집한 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획: '도시관리계획입안중' 지역으로, 향후 지역 용도 및 개발 계획 변경 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수조건 변경 사항에 따라 거래 과정이나 향후 보유 시 변동 사항 발생 가능성을 인지해야 합니다.

* 관리비 및 하자: 공동주택(오피스텔)의 특성상 예상치 못한 관리비 증가나 하자 보수 등 추가적인 지출이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천시청역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있으나, 인수되는 임차보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확하여 명확한 분석 후 접근 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 2018년에 준공되어 건물 상태도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 인천시청역 도보권으로 행정기관 및 주요 상업시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간편합니다.

* 다목적 활용: 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 물건입니다.

* 시세 분석: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(19.35㎡)의 에이스네스트빌 오피스텔은 2025년 4월 74,000,000원, 2026년 2월 73,500,000원에 거래되었습니다. 2024년 3월에는 95,000,000원에 거래되었으나, 최근 시세는 하락세를 보이고 있습니다. 감정가는 101,000,000원이지만, 실거래가 추이를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 입찰가는 약 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.