나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512397 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 14-15 백운빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선,인천지하철2호선 "주안역"이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2008년 07월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512397 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 14-15 백운빌라 4층401호

건물용도: 다세대주택

감정가: 1억 2900만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

건물면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

1.3. 특이사항

* SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 현황

* 건축년도: 2008년 07월 11일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 하이새시 창호 등

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 07월 12일 접수된 동부청과주식회사 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸 및 인수되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소멸 예정 권리: 근저당권, 주택임차권(말소 동의 확약서 제출로 소멸 처리), 압류, 강제경매 등.

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김윤기))

- 보증금: 127,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-01-08

- 확정일자: 2020-12-21

- 대항력: 없음

- 비고: SGI 인수조건 변경. (주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차보증금 인수 부담은 없습니다.)

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 247,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대주택들의 매매가는 82,000,000원에서 122,000,000원 사이입니다.

* 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 626만원/평)

* 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 900만원/평)

* 대일빌라(1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 669만원/평)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2008년식 다세대주택으로, 건물 연식 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 전용면적 52.07㎡(약 15.75평) 기준, 감정가는 129,000,000원 (약 819만원/평)입니다. 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격대와 유사한 수준으로, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 시장 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 주안북초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 지하철 1호선 및 인천 2호선 주안역이 있어 교통이 편리하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 주변 시설 정보

6.1. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 쓰레기 무단 투기 및 관련 민원이 간헐적으로 발생하고 있으나, 직접적인 혐오시설(소각장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 무단 투기 쓰레기 문제가 제기된 바 있어, 지속적인 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 해당 내용은 계약 조건이나 담보 등에 변동사항이 있음을 시사하므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 경우, 잔류 임차인이나 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 중심부와 가까워 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축(2008년식)에 해당하는 다세대주택입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능하며, 감정가 또한 최근 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. "SGI 인수조건 변경" 등 특이사항에 대한 사전 확인이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주안역 인접, 다수 노선버스 운행, 주변 편의시설 풍부.

* 양호한 건물 상태: 2008년 준공으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 잠재적 가치 상승 기대: 주안역 일대 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원이며, 최근 인근 지역 다세대주택 매매가를 종합적으로 고려하였을 때, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 116,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 최근 거래 사례의 상단가와 감정가를 종합적으로 검토한 수치입니다.

"SGI 인수조건 변경" 및 기타 특이사항에 대한 추가적인 법률 및 현장 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.