나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512290 [1] 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 302동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동소재 가림고등학교 동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(가좌역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1203호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 인접공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(도로)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512290 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 302동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 188,000,000원

토지면적: 23.80㎡ (약 7.2평)

건물면적: 49.50㎡ (약 15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 가좌동 30-86번지, 진주아파트 302동 12층 1203호에 소재합니다.

* 주위환경: 본건은 가림고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 가좌역(전철역)이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자: 2021-07-02, 권리금액: 141,900,000원)으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 을구(근저당권), 갑구(가압류)의 권리들은 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 대항력: 없음

* 주의사항: 해당 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변에 다양한 형태의 주거시설과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인천 지하철 가좌역이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 이에 따른 유동인구 및 상업 활동의 잠재력이 있는 지역입니다.

* 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 교육시설: 가림고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설: 버스정류장과 가좌역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통한 외부 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축연도: 1989년에 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, "외국인 등의 주택용도 취득에 한함"이라는 단서 조항이 있어 내국인 매수 시에는 허가 절차가 요구되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 관련 법규의 변경 가능성에 유의해야 합니다.

* 중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 다른 경매 절차와의 통합 여부 또는 진행 상황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 주차시설: 총 주차대수(284대)가 전체 세대수(798세대)에 비해 상대적으로 부족하여 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 지역적 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 본 아파트는 준수한 교통 요건과 생활 편의 시설을 갖춘 주거용 부동산입니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 문제도 명확하여 명도 리스크가 적습니다. 다만, 건물의 노후화와 토지거래허가구역 지정이라는 부분은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철 가좌역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소되는 권리 관계가 명확하여 법적 안정성이 높습니다.

* 임차인이 없어 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 188,000,000원

* 최근 매매 사례 (49.5㎡ 기준): 20,500,000원 (2026년 5월)

* 본건과 동일한 면적(49.5㎡)의 최근 실거래가가 20,500,000원인 점을 고려할 때, 시장 가치는 해당 가격 수준으로 판단됩니다. 경매 특성상 시장가보다 낮게 입찰할 수도 있으나, 실거래가격을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 195,000,000원

주변 시설 검색 결과, 제공된 정보 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.