나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1577 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 1층 101호 ~ 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건 기호 1 ~ 5 공히 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10번지, 신주소 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 4 (주안동)에 위치한 '브릴리언트' 건물 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 15층 건물이며, 2021년 2월 10일에 사용승인을 받았습니다. 총 15층 건물 중 1층에 해당하며, 본 물건은 집합건물로 건물명칭은 '브릴리언트'입니다.

1.2. 물건 현황

사건번호는 인천지방법원 2022타경1577 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 583,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 6.12㎡ (약 1.85평)이며, 건물 면적은 44.80㎡ (약 13.55평)입니다.

건물의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 확인되며, 현재 공실 상태입니다.

1.3. 채권 및 권리관계

경매 채권자는 제물포새마을금고이며, 총 채권 총액은 2,484,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 미추홀새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 1호선, 인천 2호선, 간석역, 주안역 등을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선(1601인천, 3700시외, 8, 790, 9100인천 등)이 운행 중에 있습니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 미추홀새마을금고의 근저당권입니다.

이 외 접수된 소유권이전 신탁등기 말소, 다른 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

만약 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 월세 등 상세 내용을 파악하여 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다. '인천기계공업고등학교' 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있어 음식점 관련 업종에 적합합니다.

4.2. 현황 및 잠재력

현재 본 물건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 정상화 과정이 필요합니다. 상권 자체의 활성화 정도 및 경쟁 업종 분석을 통해 공실 해소 및 수익 증대 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 인천 지역 내 상가 시세 정보에 따르면, 유사한 면적 및 지역의 상가 매매가는 1억 5천만 원부터 12억 원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 인근에 심각한 혐오시설이 대규모로 분포하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 폐건물이나 쓰레기 무단 투기 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 관공서 및 기타 시설

인천 미추홀구청과 같은 관공서 및 기타 공공시설 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 부담

본건의 감정가(5.83억 원) 대비 총 채무 총액(24.84억 원)이 상당히 높아, 채권 총액이 매각가에 미치는 영향이 클 수 있습니다.

6.2. 공실 장기화 가능성

현재 공실 상태이므로, 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용(수리, 마케팅 등)이 소요될 수 있습니다. 또한, 지역 상권의 전반적인 침체나 경쟁 심화 시 공실 장기화 리스크가 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역 지정

향후 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인이 해당 토지를 취득 시 토지거래 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 근린상가로, 공실 상태이지만 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 깔끔하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 높은 총 채무 총액과 현재 공실이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 지역 상권 분석 및 공실 해소를 위한 구체적인 사업 계획 수립이 동반된다면 잠재력을 보유한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 주안동의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로, 상권 내 수요가 있는 업종에 대한 창업 또는 임대 가능성이 있습니다.

* 모든 권리관계가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 공실 해소 및 합리적인 임대료 책정을 통해 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 583,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 시점의 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 공실 상태 및 높은 채무 총액을 감안할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 성공적인 투자를 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적이며, 잠재적인 수리 비용 및 공실 기간 동안의 예상 운영 비용을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 해당 요소는 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.