나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3552 [1] 경기도 구리시 갈매동 601-1 로데오프라자 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "경춘선 갈매역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 판매시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 '갈매역"이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제105호로서 (사용승인일 : 2017. 02. 16) 외 벽 : 몰탈위 석재붙임 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 보행자 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로[보행자도로])(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)]).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

조사 당시 근린생활시설(공실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 남양주지원 2025타경3552 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 구리시 갈매동 601-1 로데오프라자 1층 105호이며, 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 2월 16일에 사용승인이 완료된 7층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

총 건물 면적은 47.39㎡ (약 14.34평)이며, 토지 지분은 15.36㎡ (약 4.65평)입니다.

감정평가액은 759,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 하나은행(하OOO)입니다.

현재는 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치하며, 경춘선 갈매역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대로서 일반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경춘선 '갈매역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 남서측으로는 폭 약 15미터의 포장도로, 북동측으로는 보행자 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 30일 하나은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 2017년 5월 30일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 2025년 9월 15일자 하나은행 임의경매개시결정 (갑3)

등기부채권 총액은 427,200,000원이며, 이는 말소기준권리인 하나은행 근저당권의 채권 최고액을 기준으로 합니다.

조사된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재하는 상업지대에 위치하고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

건물은 7층 규모의 로데오프라자로, 본건은 그중 1층에 해당하는 제105호입니다.

건물이 속한 지역은 제1종근린생활시설 용도로 활용하기에 적합한 상업지역입니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 확보 및 상권 활성화를 위한 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통 면에서는 경춘선 갈매역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중으로 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설의 경우, 주변 상업지대 내 다양한 상가 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물대장 및 토지이용계획에 따르면, 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류, 중로2류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히, 현재 지정 기간이 유효한 토지거래계약 허가구역 지정은 외국인이나 특정 법인 등의 매수 시 허가 취득이 필요하므로 주의가 요구됩니다.

* '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있어, 등기부상 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 추후 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 파악해야 합니다.

* 경매 개시일(2025년 9월 15일) 이후 본 보고서 작성 시점(2026년 8월 22일)까지 권리 변동 사항이 추가로 발생했을 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경춘선 갈매역 역세권에 위치한 신축급 근린상가로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 비교적 최근 준공(2017년)된 건물로 노후도가 낮고, 토지 건물 일괄 매각으로 권리 관계 또한 명확합니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 복잡한 토지이용계획 및 다수의 법적 제한, 특히 외국인 등의 토지 거래 시 허가 구역 지정은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는 철저한 주변 상권 및 시세 분석, 공실 해소를 위한 구체적인 마케팅 전략 수립, 그리고 법적 제한사항에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경춘선 갈매역과 인접하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 투자 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 명확하고 안정적인 투자가 가능합니다.

* 상업지구 내 위치: 주변 상업 시설 및 주거 단지와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 759,000,000원

건물면적: 47.39㎡ (약 14.34평)

토지면적: 15.36㎡ (약 4.65평)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 759,000,000원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(공실, 복잡한 법적 제한 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 순수 투자 비용으로 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 차이가 있겠으나, 본건의 경우 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 범위로 제시하며, 상세한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

잠정적 예상 입찰 범위: 607,200,000원 ~ 683,100,000원

* 주변 시설 조사 결과, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.