나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72341 [1] 경기도 구리시 수택동 477-11 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "서가산공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 2층 건물 중 1층 201호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2023-07-14)<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 8. 26.~2026. 8. 25.[허가대상자:외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)])임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72341 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO (OK저축은행)

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 477-11 1층201호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원

토지 면적: 25.73㎡ (약 7.78평)

건물 면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

건축년도: 1988년

2.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 수택동 소재 "서가산공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상황

북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 강제경매가 등기되어 있습니다.

말소 기준 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. 다만, '지상권'은 별도 확인이 필요하다는 점이 명시되어 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2014년 10월 29일 접수된 우리은행 근저당 (64,900,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도로 파악된 임차인은 없으나, 현재 점유 관계는 현황 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 37.18㎡ (약 11.25평) / 1996년식 / 41,900,000원

* 2026년 7월 4일 거래: 39.35㎡ (약 11.90평) / 2002년식 / 44,000,000원

* 2026년 7월 3일 거래: 25.92㎡ (약 7.84평) / 2022년식 / 45,000,000원

본 물건의 전용 면적은 32.40㎡ (약 9.80평)으로, 제공된 최신 거래 사례 중 2022년식 물건은 면적은 작으나 매우 최근 연식으로 높은 가격에 거래되었습니다.

1996년식, 2002년식 사례는 본 물건과 건축 연도가 유사하거나 더 오래되었으며, 면적도 유사하거나 약간 더 넓은 편입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본 건의 감정가는 330,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례의 거래 금액은 41,900,000원에서 45,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 100만원 ~ 170만원 수준입니다.

본 건의 감정가(330,000,000원)는 제공된 시세 정보(약 4000만원대)와 비교 시 매우 큰 괴리를 보입니다. 이는 감정평가액이 과도하게 높게 책정되었거나, 제공된 시세 정보가 본 건과 직접적으로 비교하기 어려운 특수한 경우일 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 재검토와 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 조적조 슬라브지붕 2층 건물 중 1층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축 승인은 1988년 3월 29일에, 사용 승인은 1988년 11월 19일에 이루어졌습니다.

5.2. 편의/교육 시설

인근에 "서가산공원"이 있어 자연 환경을 이용하기에 용이합니다.

주거 지역 특성상 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

별도 조사 결과, 본 물건 주변에 직접적으로 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 정비구역(2023-07-14 지정), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

특히, '정비구역' 지정 및 '토지거래계약허가구역' 지정은 향후 재개발 가능성과 토지 이용에 대한 제약을 수반할 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 중복사건

'중복사건'으로 표기되어 있어, 유사한 사건이 함께 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 문제는 제공된 시세 정보와 감정가(330,000,000원) 간의 현격한 차이입니다. 최근 거래 사례가 4000만원대로 매우 낮게 형성되어 있어, 감정평가액의 적정성에 대한 심각한 의문이 제기됩니다.

또한, 정비구역 지정, 중복사건 등의 특이사항은 향후 개발 가능성과 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 내포하고 있어 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

권리 관계 자체는 비교적 명확해 보이나, 인수되는 권리 여부 및 특수 권리에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 향후 재개발 기대 가능성이 있습니다. 지역 주택 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 만약 제공된 시세 데이터가 본 건과 직접 비교 가능하다면, 감정가 대비 상당한 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 시세 분석의 정확성 재확인 필수)

* 소형 면적의 다세대주택으로서 투자 접근성이 상대적으로 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 330,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 9.8평) 및 건축 연식(1988년)을 가진 물건의 시세는 약 41,900,000원에서 44,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 제곱미터당 약 100만원 ~ 130만원 수준으로 계산됩니다.

따라서, 제공된 시세 정보가 본 건에 그대로 적용 가능하다고 가정할 경우, 현재 감정가는 시세보다 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주의: 제공된 시세 정보와 감정가의 괴리가 매우 크므로, 해당 시세가 본 건에 그대로 적용 가능한지에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 신뢰할 만한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가의 50% 수준인 약 165,000,000원을 최저 입찰가로 가정하더라도, 주변 시세(약 4000만원대)와의 차이가 너무 커서, 실제 입찰가는 주변 시세를 기준으로 재산정해야 할 것으로 보입니다.

권장 사항:

* 1차적으로는 제공된 시세 데이터를 바탕으로 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 시세 조사를 통한 적정가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 정비구역 지정 등 미래 가치를 고려한다면, 추가적인 프리미엄을 반영할 수 있으나, 현재 감정가와의 큰 차이는 우선적으로 해소되어야 할 문제입니다.

* 정확한 시세 분석 및 현장 방문 후 예상 입찰가를 재산정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.