나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64205 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '정발산역(지하철3호선)' 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 중 제5층 제513호로서, (사용승인일 : 2004.04.27.) 외벽 : 외장석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 시스템창호 등 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15M 내외, 북측으로 노푝 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,지구단위계획구역,중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 고양지원 2025타경64205 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 5층 513호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 102,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 6.41㎡ (약 1.94평)이며, 건물 면적은 26.92㎡ (약 8.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

건축물 사용승인일은 2004년 4월 27일입니다.

해당 오피스텔은 지하 3층, 지상 10층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "의정부지방법원 고양지원" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 '정발산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태는 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지)으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 확인되며, 이들은 말소기준권리 이하 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송다솔

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 19일

확정일자: 2022년 11월 21일

배당신고일자: 2025년 1월 8일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 송다솔 임차인의 보증금 반환 채권은 본 경매 절차에서 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 황운산

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 18일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 송다솔의 보증금은 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수하지 않습니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑5): 2011-04-11 (최진유미)

* 주택임차권 (을3): 2025-01-08 (송다솔, 110,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 (갑6): 2022-12-28 (박윤희)

* 가압류 (갑7): 2023-07-26 (주택도시보증공사, 403,287,671원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑8): 2024-03-08 (한국씨티은행, 95,490,176원) - 말소 예정

* 압류 (갑9): 2025-01-07 (기흥세무서장) - 말소 예정

* 압류 (갑10): 2025-08-28 (금천세무서장) - 말소 예정

* 강제경매 (갑11): 2025-09-12 (주택도시보증공사, 110,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 압류 (갑12): 2025-12-19 (동작세무서장) - 말소 예정

등기부채권 총액: 608,777,847원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장항동 지역은 일산동구의 주요 업무 및 상업 기능이 밀집된 지역입니다.

신성하이네스트오피스텔은 이러한 상업지구 내에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 등이 함께 들어서 있습니다.

주변에 의정부지방법원 고양지원 등 공공기관이 있어 유동인구가 존재하며, 지하철 3호선 정발산역 인근으로 역세권의 이점을 가집니다.

이는 오피스텔의 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

하지만, 해당 지역 내 유사 오피스텔 공급 현황 및 공실률 등을 추가적으로 파악하여 상권 경쟁력을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근 지하철 3호선 '정발산역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다양한 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

오피스텔 주변으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당가 등) 및 관공서(고양지원), 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

업무시설로 이용 중인 본건은 직주근접성이 필요한 직장인들에게 매력적인 주거 또는 업무 공간이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 명시된 'HUG 인수조건 변경'은 임차인의 대항력 포기 확약과 관련이 있는 것으로 보입니다.

본건의 임차인 송다솔은 대항력은 없으나, 확정일자를 받았고 보증금이 명시되어 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 이는 매수인의 보증금 미회수 위험을 제거하는 긍정적 요인이지만, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

건물 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 경매 입찰 시 참고해야 할 사항입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 용도로 토지를 사용하는 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 신성하이네스트오피스텔은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 역세권에 위치한 업무시설(오피스텔)로서, 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 102,000,000원으로 책정되었으며, 가장 큰 잠재적 리스크였던 임차인의 보증금 인수 문제는 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 이루어지지 못한 점은 유의해야 합니다.

부동산 강제경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 정발산역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설, 공공기관, 문화시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높습니다.

* 임차인 보증금 미인수: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아 추가적인 재정 부담이 없습니다.

* 업무시설 및 근린생활시설 혼합 지역: 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 8,500만원에서 14,000만원 사이로 형성되어 있으며, 층수 및 면적에 따라 가격 편차가 있습니다.

특히 2026년 2월 7층 매물이 10,900만원에 거래되었고, 2025년 12월 6층 매물이 14,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 5층 매물의 시세는 9,000만원 초중반에서 10,000만원 초반까지 형성될 수 있습니다.

감정가 102,000,000원과 최근 거래 사례, 그리고 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 98,000,000원으로 산정합니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.