나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64167 [1] 경기도 파주시 문산읍 내포리 895-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 소재 "탄현체육공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 임야, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1:부정형의 평탄한 토지로서 현재 '상업용 건부지'로 이용중이며, 기호2,3:부정형, 삼각형의 평탄한 토지로서 현재 '도로'등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1토지는 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-912)(접합),가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025. 8. 26 )(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대미상)

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 단층 건으로, 외벽:사이딩판넬 등 마감, 내벽:타일붙임 및 내부 인테리어 마감, 바닥:데코타일 및 타일깔기 등 마감, 창호:알루미늄샤시 창호입니다.

이용상태

운동시설 및 근린생활시설(상호:골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

기본적 급배수시설, 위생설비 및 시스템공조설비에 의한 냉난방설비 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 부지로 사용중이고, 목록 3,4 토지는 현황 도로로 이용중임.
3. 목록 2 건물은 운동시설 및 근린생활시설(상호:골프존파크)로 이용중임.
4. 2025. 10. 2.자로 유치권자 고백천이 스크린 연습장 공사대금채권 625,000,000원을 위하여 이 사건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 2025. 10. 24.자로 신청채권자로부터의 유치권배제의견서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64167 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 내포리 895-4

용도: 근린시설 (운동시설 및 근린생활시설)

감정가: 3,923,050,800원

토지 면적: 4,291.00㎡ (약 1,297.45평)

건물 면적: 648.18㎡ (약 196.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주중앙새마을금고 (말소기준권리 설정 채권자)

특이사항: 유치권, 토지거래허가구역, 공동담보

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 소재 "탄현체육공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 임야, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 이용 현황: 기호 1 토지는 부정형의 평탄한 토지로 현재 상업용 건부지로 이용 중이며, 기호 2, 3 토지는 부정형, 삼각형의 평탄한 토지로 현재 도로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로: 기호 1 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26 기준)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 파주중앙새마을금고의 근저당권 (토지 을11, 건물 을4)으로, 매각으로 인해 위 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 2,914,000,000원 (주요 채권 총액)

* 말소기준권리(을11) 이후 채권 총액: 1,950,000,000원(근저당) + 130,000,000원(근저당) + 300,000,000원(근저당) + 84,000,000원(근저당) + 450,000,000원(근저당, 공동담보) = 2,914,000,000원

임의경매 개시 결정: 2025년 9월 11일 파주중앙새마을금고에 의해 개시된 임의경매(채권액: 1,993,167,350원)에 의해 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요가 언급되었으나 구체적인 내용 및 권리 관계는 별도 확인 필요)

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 고

보증금: 90,000,000원

차임: 3,500,000원

전입/사업자등록일: 2021년 07월 01일

배당신고일자: 2025년 10월 13일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 90,000,000원

차임: 3,500,000원

전입/사업자등록일: 2021년 06월 23일

대항력: 없음

1.4. 상권분석

본건은 "탄현체육공원" 인근에 위치하며, 주변에 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 현재 운동시설 및 근린생활시설(상호: 골프존파크)로 이용 중으로, 해당 업종에 대한 수요를 바탕으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주변 시설: "탄현체육공원"이 인근에 위치하여 체육 시설 이용이 편리합니다. 다만, 대규모 주거 단지나 편의시설, 상업 시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. (주변 지역 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

유치권 존재 가능성: 2025년 10월 2일자로 유치권자 고 가 스크린 연습장 공사대금 채권 625,000,000원을 주장하며 건물 전부에 유치권 신고를 하였습니다. 하지만 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청채권자로부터 유치권 배제 의견서가 제출된 상태입니다. 유치권 성립 여부에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 기준). 매수자는 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 합니다. 본건의 용도가 운동시설 및 근린생활시설이므로 직접적인 취득 제한은 없을 수 있으나, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

도로 이용 토지: 본건 토지 중 일부(목록 3, 4)가 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 가치 평가 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 근린시설로, "탄현체육공원" 인근에 자리하고 있어 이용 및 접근성이 양호합니다.

일괄 매각으로 진행되며, 다수의 근저당권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 주의해야 할 부분은 유치권 신고 건으로, 신고자의 주장대로 유치권이 성립될 경우 명도에 상당한 어려움이 따를 수 있습니다. 유치권의 성립 여부를 명확히 확인하고, 성립 시 그에 대한 대응 방안을 마련해야 합니다.

토지거래허가구역이라는 점과 일부 토지가 도로로 이용 중이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

현황 운동시설 및 근린생활시설(상호:골프존파크)로 운영 중이므로, 바로 영업이 가능한 상태입니다.

"탄현체육공원" 인근에 위치하여 관련 시설과의 연계성 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

상대적으로 넓은 대지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 또는 증축 등의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰가가 곧 총 인수 비용이 됩니다.

감정가는 3,923,050,800원입니다.

유치권 신고액(625,000,000원)이 상당히 큰 금액이며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점은 입찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다.

유치권 문제가 명확히 해결되지 않거나, 낙찰 후 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하의 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 유치권이 성립되지 않거나 원만히 해결될 경우, 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 감정가의 80~90% 범위 내에서 신중하게 판단해야 합니다.

(정확한 예상 입찰가는 유치권 리스크 해소 여부 및 주변 시세, 향후 개발 가능성 등에 대한 종합적인 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.